价高者未必得 西安土地出让变招管理.doc

价高者未必得 西安土地出让变招管理 日前，从西安市国土资源工作会议上传出消息，为了维护西安土地良好的秩序，今年重点保障民生用地项目，同时坚持完善土地招拍挂出让制度，让土地供应不仅仅是“价高者得”。 这种在北京已经试行的“限房价、竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式已经让华远地产的任志强头疼了7年，这种模式在西安推广后，西安的不少房企或将成为下一个头疼者。 价高者或不得 2011年西安将重点保障民生用地项目，同时坚持完善土地招拍挂出让制度，让土地供应不仅仅是“价高者得”。 2月18日，在西安市国土资源工作会议上，西安市国土资源局相关领导表示，为了维护西安土地良好的秩序，2011年将重点保障民生用地项目，同时坚持完善土地招拍挂出让制度，让土地供应不仅仅是“价高者得”。 “今年总结、规范并完善‘限房价、竞地价’、‘双向竞价’、‘综合评标’等多种房地产用地出让模式，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由‘价高者得’的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。”西安市国土资源局相关领导说。 而这种“限房价、竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”的多种房地产用地出让模式已在北京进行了试点。“限房价、竞地价”意味着在房价确定的情况下，开发商需要综合衡量自身的成本控制能力和可承受的利润空间进行竞价，以达到防止高地价的目的。 也正是因为这种土地出让模式，让不少国内知名房企近年来多次败走北京的土地交易。 在这方面，北京华远地产的任志强绝对有现身说法的资本。　　 2010年7月16日，华远置业参与了北京昌平小汤山地块和通州马驹桥地块的投标，对小汤山地块报出了4.9219亿元的高价，报价比第二名高出1.5469亿，而底价为2.581亿；对马驹桥地块则报出11.0397亿元的高价，比第二名首开的9.1983亿元报价高出1.8414亿元，该地块底价为5.3亿。 任志强的华远地产在本次拍卖中虽然报价是全场最高价，较底价平均高出一倍，如果按照传统的“价高者得”的土地出让模式，华远应该稳操胜券的，但最终还是在“综合评定”中败下阵来。 而在同年8月11日，华远地产与另外7家房企竞拍通州宋庄镇地块时改变了出价方式，投出了最低价9.98亿，结果仍然落败。 任志强在结果公布后，在其博客中苦涩地表示，“这是高不成低不就”。 “标书中政府明确规定，评标中是否承担或开发过保障性住房是评标的重要条件之一，占有一定比例的分数及一定比例的印象分数。华远为了今后能不被永远的挡在竞标资格劣势地位的大门之外，决定用几个亿的高价购买一张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票，先用一次性的价格损失换取第一次建设保障性住房的经历，以便为今后的投标打下一个公平竞争的基础。遗憾的是这张门票太贵了，几个亿都未能为一个是4000平米的保障房，另一个是80000平米的保障房的障碍换来信任。”任志强在其博客中说道。 事实上，自2004年北京土地市场实行招拍挂出让以来，北京华远地产一直未能成功拿地。华远地产上一次拿地是2003年7月摘得“朝阳区新源南路2号酒店项目用地”。 在这7年中，华远不断改变拿地策略，直至2010年11月，任志强终于实现了在北京土地招拍挂市场上零的突破。 2010年11月25日，北京华远地产和盛世新业联合体成功夺标通州区梨园镇砖厂村居住用地。 和以往单枪匹马竞地不同，此次华远改变策略，找来了一家合作伙伴盛世新业房地产公司。业内人士认为，任志强此次拿地成功，固然和华远多年在京开发经验有关，但更主要的是受益于其合作伙伴。盛世新业正是梨园地块一级开发商，在评标中占有其他企业难以比拟的优势。在24日梨园镇地块招标现场，就有开发商透露，由于一级开发商的参与，导致其他房企自动远离该地块，当天跟华远和盛世新业联合体同场竞标的只有两家企业。 土地财政下的新地王 有参与竞拍的开发商称，最终土地成交价格已经远远超过了他们事先拟定的心理底价。 而在此消息爆出的一个月前，在多种调控政策和即将出台的西安“限购令”的多重压力下，西安的土地招拍挂市场刚刚爆出了新的地王。 1月30日，西安市长安区推出了4幅地块，其中，樱花广场西侧35.542亩的宗地，吸引了22家开发商的竞价，经过137轮报价，最终被西安铁锋房地产开发集团有限公司以3.81亿元竞得，每亩均价1072万元。 其他3幅地块的成交单价则在400万元/亩――600万元/亩。其中，四川雅居乐房地产开发有限公司以9.48亿元竞得182.4亩的宗地，每亩均价520万；陕西恒源煤电集团有限公司以6.15亿元竞得98.85亩的宗地，每亩均价622万；西安万科以7.36亿元竞得169.8亩的相邻宗地，每亩均价433万，粗略计算楼面地价已达2120元/平方米，而半年前，万科在西安长安区所拿地块，楼面地价还仅为616元/平方米。