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来福士广场行销战略分析 来福士广场行销战略分析 来福士广场概况： 上海来福士广场是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。该项目位于上海市中心，紧邻人民广场和来福士广场南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。 来福士广场(Raffles City)购物中心于2003年11月1日开业。自开业以来，凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福士广场已然成为沪上年轻时尚人士首选的购物中心之一。在来福士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断打造其独具个性的品牌内涵，深化其年轻、时尚的广场形象，来福士广场已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。 来福士广场是上海最高的写字楼之一。黄金的位置，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。 凯德置地 是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。自1994年进入中国以来，在华总开发业绩已超过450亿人民币。通过自主开发和战略合作，目前在全国已形成了“3＋2”战略布局，即长三角、环渤海、珠三角、西部地区和中部地区五大业务区域。凯德置地拥有一批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。 　　 “筑就人文空间”是凯德置地的企业理念，凯德置地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。 来福士广场行销计划： 2008年，绝对是房地产行业的冬天，从美国由房地产市场引起的次贷危机，到国内房地产市场自开年以来全国70个城市房地产市场量价齐跌，大小房地产企业资金纷纷告急，政府出让商业用地接近两成流拍，各种有关是继续降价还是要政府救市的讨论不绝于耳……有一点是肯定的，房地产行业的冬天来了，这个冬天有多冷，成为了社会各界讨论的热点。 片面强调以基建投资拉动GDP的中国经济终于在2007年把房地产市场推向了顶峰，可以用四个字来形容2007年的中国房地产市场，那就是“步步为银”。据统计，2007年，全国商品房销售面积7.6亿平方米；2007年上海房地产企业的平均年销售总额同比增加了200%以上。无论什么样的楼盘，无论多高的价位，只要一开盘就被一抢而空。然而，短暂的“步步为银”的市场带来的却是2007年年末2008年初市场拐点的出现：2008年1~10月全国商品房销售总额同比下降了18%，截止10月末，全国商品房空置面积高达1.33亿同比增长13.1%。房地产泡沫的破裂，损害了房地产商和购房者双方的利益，房地产市场由万人空巷的热情盛况变成了门可罗雀的清冷局面。自去年9月起短短4个月内，央行分5次下调了人民币存贷款基准利率，各地方政府刺激楼市的政策纷纷出台，10月27日中行颁布了自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%的重大利好“救市”政策。尽管政策频出，但利好难挽颓势，这个冬天有多冷，有多漫长？该如何度过这个冬天？成为了拷问当前我国房地产市场的一系列的难题…… 显而易见，仅靠地方政府的救市政策绝非企业能够越冬的口粮，对于房地产企业来说，如何采取行之有效的行动渡过难关是当前最现实的问题。房地产企业必须切实转换经营思路，从“步步为‘银’”的守株待兔，转变为“步步为‘营’”的主动出击。步步为“营”中的“营”重点指的是营销，就是要以产品营销为企业经营的核心，快速响应市场需求，加快存货周转和资金流动，这是当前市场环境下房地产企业越冬经营战略的必然选择。 这一战略应包含三个基本方面的内容，一是房地产开发企业内部的全员营销。即以营销战略为核心，每个部门，每一个业务流程都要为营销服务。二是房地产企业要主动出击，创造需求，在经营和产品推介策略上要体现出精准化的特点，合理定价，提高产品附加值。三是房地产企业面临疲软的市场环境，更要稳扎稳打，练好内功，尽可能改善粗放式的经营方式，培养自身的核心竞争力。 一、全员营销从企业内部挖掘资源 与其他行业企业产品开发不同，房地产产品开发具有长流程管理的显著特点。从拿地到交房，房地产开发商经历的若干大小中间环节粗略估计在50个以上，而且多数环节是环环相扣，一个环节滞后，其后的环节都会受影响而被延误。整个开发周期往往要持续2~3年甚至更长，并且绝大部分流程环节的审批权掌握在政