深圳CDB平面图及各购物中心介绍-晶岛国际及其周边商业情况分析.doc

晶岛国际及其周边商业情况分析 一、晶岛国际项目基本情况介绍 1 （1）项目基本资料介绍 1 （2）项目定位、各层业态分布及场内的规划 2 （3）项目发展历程介绍 4 （4）项目设计效果图 5 二、CBD整体情况分析 6 （1）深圳CBD平面图 6 （2）深圳CBD现有商业供应量分析 7 （3）晶岛国际周边商业物业情况 7 （4）晶岛国际周边酒店介绍 11 一、晶岛国际项目基本情况介绍 （1）项目基本资料介绍 占地面积 42,300平方米 建筑面积 136,135平方米 商用面积 86,800平方米 项目定位 集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游为一体的国际化生活品位中心 投资公司 深圳融发投资有限公司 投资金额 1，000，000，000人民币 建筑设计 美国RTKL国际有限公司,北京建筑设计院 景观设计 株式会社日本设计 机电顾问 柏诚（亚洲）有限公司 商业顾问 新加坡超群管理顾问有限公司 停车位数 1051个 首层高度 6.2米 标准层高度 5.6米 交通配套 地铁一号线与四号线交汇的出入口、公交车停靠站（20多条公交路线） 项目L1层北面广场有7000平方米的公交站，汇通28条公交路线，是国内最豪华的公交站； 深圳地铁1号线与4号线在项目 LG层交汇（会展中心站）， 未来，中心区将建成国内首座地下火车站（选址于深南大道与福华路之间的益田路地下），地铁1、2、3、4号线均在此汇合。建成后广州至深圳车程为43分钟。深圳中心区至香港九龙车程仅27分钟。 优势 平面设计新颖，场中设街，铺铺临街； 地处CBD核心；处于地铁一号线与四号线交汇口；紧邻会展中心，购物公园； 劣势 中心区的商业氛围还不够浓厚，尚需两至三年的时间培育 机会 其定位力求实现差异化经营；消费者可以边购物边逛公园；采取只租不售返租的模式，以确保统一经营 （2）项目定位、各层业态分布及场内的规划 项目定位 各层业态分布及场内的规划 L1 层—一线世界：国际一线服饰、化妆品、名表、珠宝 项目L1层北面广场有7000平方米的公交站，汇通28条公交路线 UG层—时尚世界：国际知名品牌服饰、功能性次主力店、3C概念店、高档中餐厅、法国红酒屋等； LG层—潮流世界：服饰次主力店、潮流服饰、风情酒吧街、特色西餐、4D影院等； B1层—欢乐世界：少年娱乐中心、儿童用品、美食广场、精品超市等。 （3）项目发展历程介绍 1984年，《深圳经济特区规划》提出CBD规划设想 1997年1月，日本黑川纪章建筑与都市事务所接受委托进行中心区的规划设计 1999年9月，通过国际评审选定德国欧博麦亚设计公司的方案为中心区城市设计和地下空间综合规划优选方案 2002年5月，我司（开发商）与政府签订土地使用合同 2003年10月，委托日本株式会社设计公司进行景观设计 2004年1月，美国RTKL设计公司晶岛国际广场项目的设计并评审确定 2005年1月，项目破土动工 2006年12月，项目主体结构封顶 至今，项目进行设备安装和装修及验收阶段 （4）项目设计效果图 楼盘夜景 楼盘外景 室内景观 二、CBD整体情况分析 （1）深圳CBD平面图 （2）深圳CBD现有商业供应量分析 CBD商圈是深圳最有潜力的商业中心区，目前已形成以三大购物中心（星河COCO PARK、怡景中心城和晶岛国际广场）为主的商业格局，日平均人流量达30多万，且都是颇具消费力的高素质顾客层，为定位高档的CBD商业提供了广阔的发展空间。 根据深圳市政府对CBD的商用土地控制政策，CBD将不再有大型集中式纯商业中心的建设计划，而未来的商业供应量主要来源于裙楼商业和混合型房地产产品中的商业部分。 （3）晶岛国际周边商业物业情况 CBD商圈形成以三大购物中心（星河COCO PARK、怡景中心城和晶岛国际广场）为主的商业格局，集中式商业均集中在南区益田路和福华路沿线，无缝衔接地铁网络、毗邻会展中心和高尚社区。 项目 商业规划面积 商业层数 经营情况 开业时间 COCO PARK 8万㎡ 四层 经营情况较好，由于商场现在正在进行品牌的调整，有8％的空置调整区。 2006年9月 怡景中心城 11万㎡ 五层 经营情况较差，大约空置面积达25％ 2007年4月 晶岛国际 8.6万㎡； 四层 未开业 星河COCO PARK简介 COCO PARK 楼层业态分布 负一层: 吉之岛超市、个人护理、配饰钟表珠宝、礼品精品和中西式快餐店为主以国际二线/国内一线品牌为主的服装、配饰钟表珠宝、银行和特色餐饮为主以影院、时装、运动休闲服饰、配饰钟表珠宝和特色餐饮为主特色餐饮及个人护理亿打造 2002 年 9 月 29 日，