华纺锦宸泰州花园半岛项目营销推广执行报告（下）.pptVIP

本报告是严格保密的。 版权声明： 本项目是深圳市凯信地产顾问有限（扬州）公司的研究成果。未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格保密的。 -1- 让目标客户，非说不可！ NO1：让已购买客户成为我们的销售员；NO2：价值保证、买到就赚到的示范效应；NO3：颠覆居住和生活的全新体验。 可 不 说 非 因客户从“去”、“看”到“买”后，已经成为我们的客户，中后期周到的售后服务，使其成为我们的忠诚客户并进行口碑传播； 同时结合奖励制度，也使这批客户行动起来，成为我们的销售人员的一分子。 第八部分 项目推广策略执行 项目推广策略执行 2011年度项目推广计划 项目组团划分及命名 – 让品味创造价值 白鹭岛 花语岸 浅水湾 蔚蓝堡 依据项目的产品线及资源特点进行组团划分及命名； 组团命名体现市场唯一性及项目高端的市场特性 地价较低，启动资金充足，预期长远市场竞争激烈 规模优势，成本领先 地价较高，资金量较小，短期市场风险较大 低开高走，小步快走 适用条件 规律 推盘规律 推盘策略——低开高走，小幅快跑，小规模、多频次推盘，制造稀缺，不断爆破 ■一期拳头产品是小高层和高层为主，作为突破口带动平层大宅和别墅产品的销售，推盘策略，以小幅度推盘策略为主，保持项目旺销局面，形成市场稀缺的口碑，为后期打好铺垫； ■在市场形势比较严峻的情况下，推盘量较多，会为项目带来一定的风险，也会在市场上造成销售不顺利的负面形象。 ■一期销售区域中将推售部分别墅房源，有利于提升项目档次。 一期销售区域 二期销售区域 三期销售区域 四期销售区域 项目整体推售速度测算：项目整体销售周期为5年，从2011年11月至2016年1月 16套/月 翰林雅居 37套/月 莱茵东郡 2套/月 金通桂园 8套/月 凤城颐园 18套/月 翡翠华府 20套/月 碧桂园 6套/月 中远依云湾 18套/月 莱茵东郡 别墅 42/月 世茂河滨花园 23套/月 金通桂园 53套/月 泰州碧桂园 36套/月 中远依云湾 高层 小高层 去化 速度 楼盘名称 物业 类别 说明：各版块主要指标盘作为参考，高层/小高层的平均去化速度为38套，别墅的平均去化速度为15套。充分考虑项目区域的认可度，以及目前的调控政策以及上述别墅销售中叠加别墅的占比较大等综合因素考虑，项目合理的去化速度应为：高层30套/月，别墅10套/月，因花园洋房的参照楼盘较少，综合预估20套/月。 时间 产品 2012 2013 2014 2015 2016 9个月 12个月 50个月 销售周期 10套/月 20套/月 30套/月 去化速度 90 222 1479 总套数 联排/双拼 花园洋房 高层/小高层 产品 高层/小高层 销售期：2011.11—2016.1 花园洋房 销售期：2015.1—2016.1 一期销售高层/小高层1012套 别墅 销售期：2015.1—2016.1 A16 A17 A18 A19 A20 A21 A22 A23 项目一期将推售17幢高层、小高层，4栋联排、4栋双拼，以丰富产品线为前提，分6批次推售 1012套 合计 462套 小高层 525套 高层 8套 联排 17套 叠加 一期销售区域 ■根据市场指标楼盘的分析，由此可作为项目一期推售的依据，项目每次推售量约150套房源，项目一期分6批次推售。 B6 B3 B1 B2 B7 B4 B9 B10 B11 B8 一直推售的部分（联排、双拼） 第二批次 第三批次 第四批次 第一批次 第五批次 第六批次 D10 D14 D11 D15 D12 D13 D16 85—138 141—184 103—141 85—141 135—141 135—182 面积区间 247 第六批 106 第五批 138 第四批 208 第三批 162 第二批 126 第一批 数量 批次 高层景观楼王 双拼景观楼王 高层水岸楼王 项目一期一批次预计2011年11月面市，全部推售高层/小高层，推售策略为小步快跑、快速回款； 月平均销售30套，2011—2012年度推售目标为360套； 项 目 一期 开 盘 2011年11月15日—2012年3月1日 推售套数：126套 销售目标：100套（开盘销售50套） 完成当批次的80%（开盘完成40%） 项目一期开盘，一批次推售 2012年3月2日—2012年7月15日 推售套数162套 销售目标：130套 完成当批次的80% 二批次加推 推售套数208套 销售目标：130套 完成当批次的62% 三批次加推 2011—2012年度项目推售节奏 一批次开盘 二批次开盘 三批次开盘 重要节点 项目一期开盘 2012年春季房交会 2012年秋季房交会