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试述影响商业物业价值的主要因素 ——以深圳市商业物业为例 摘要：在房地产市场调控的背景下，商业物业很可能作为人们投资渠道之一，引起广泛关注。本文试从商业物业的一般因素、区域因素和个别因素等三个层次来论述其对商业物业价值的影响。 关键词：商业物业；价值；主要因素 商业物业价值是由众多影响其价格的因素相互作用的结果，或者是这些因素交叉影响的。本文主要从商业物业的一般因素、区域因素和个别因素三个层次来论述其对商业物业价值的影响。 一、一般因素 一般因素是指对广大范围的商业物业价格水平都有影响的因素，如社会经济发展、政策因素等。 （一）社会经济发展 2008年，在宏观调控四大政策保增长、扩内需、调结构、促民生推动下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。保增长取得明显成效，年经济增长率高于8%；扩内需对全年经济企稳回升起了关键作用，以内补外内需拉动经济增长功不可没；调结构启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济升级换代全面展开；促民生年集中近7300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出在这样的背景下，一直“低调”的商业物业却呈现出重大利好因素尤其三大条件的有力支撑使之有望成为新政环境中的板块新政之后，商业型物业或成资金“避风港”对于不少有实力投资者来说住宅的投机行为被规范了，他们还是会找新的机会进行投资。而这个时候的物业投资，他们会更加谨慎，对风险和回报都会有一个合理的回归，过去那种短线炒作的方式也会逐渐地减少。在新政之后，从商业型物业的增值率与区域的不可再生来看回报率是不可估量的，它所具有的“安全性”和长中线回报会让它成为资金的一个重要“避风港”。住宅第二套、三套房贷首付和利率标准大幅提高，商业优势凸显4月15日调控政策强调更为严格的差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平第三套及以上住房。对于商业型物业而言，其不在二套、三套房贷的界定之内，在新政环境下特别适合帮助投资者分散投资风险、丰富投资组合；再者普通住房第二套房的首付比例和贷款利率和商业地产拉平，那么商业地产在价格和出租回报率上的优势将被突出。住宅的消费群体基本上是个体，单纯的消费性，而商业型物业的消费群体可以是个体、也可以是，租对象相对较为灵活面广。商业转让过户提高了二套住宅的房贷首付比例，等于缩短了掌握在投资者手里的金融杠杆；而住宅在二手转让过户中存在的营业税抵扣比例有一定的时间限制（住宅有5年限制，商业无年限限制），让部分投资者在短线操作中面临不同程度的风险，尤其是住宅这种主要以物业增值为最主要收益途径的物业产品，短线投机受到抑制的情况下，就很可能意味着资金回收的成本增加。福田中心区位于深圳的地理中心，作为深圳“二次创业”的主要功能区，集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，成为深圳城市整体功能的聚焦点。优越的地理位置和超前的规划，使得中心区CBD商业区与其他商圈相比，具有无与伦比的优势。，随着福田中心区开发的不断成熟和商业运营水平的不断提高，中心区CBD商业成为深圳继东门、华强北之后的又一张商业名片，成为代表深圳城市商业形象的国际化、标志性商圈。福田区车公庙深南大道两侧共分为A、B、C、D四个区域项目整体打造的是一条纯欧美风情的阳光商业步行街，四个区域相互串联贯通，并有22个出入口与周边19栋写字楼和3座星级酒店相互联通。在深南大道车公庙区域形成了一个全新的、便捷的人流空间体系，人们既可以在这里逛街购物，同时又能安全舒适的穿梭于深南大道南北之间，非常方便。来往于此的42条公交路线地铁1号线为此区域输送着高达29万的日均人流。,000元/平方米之间，出租率高，很少有空置现象。可谓一铺难求，尤其是解放路10平方米以下的小街铺，售价高达60万元/平方米以上。 又如深圳市华强北商圈以华强北路为中心轴线向外辐射，呈“井”字形，由专业市场、主题商城为主体，多种业态组合而成。华强北商业街南北长930米，东西宽1560米，平方公里商业区总面积创造了50万人次日均人流量、281亿年均销售额，其商业经营种类繁多，业态多元化、合理化、全面化，是深圳最具现代化特色的国际化街区。华强北商业街经过十多年的快速发展，以其时尚的街区特性不断推动着人们生活的都市时尚化、高档化，通过领导深圳消费、从而领导着财富的方向。目前华强北商业街已成为深圳核心商业的龙头，是深圳最繁华、最具财富凝聚力的黄金大道；成为与北京王府井、上海南京路、广州北京路三大黄金商业街并驾齐驱的全国著名商业街，跻身为全国客流、物流、资金流、信息流量最大的商业街区之一。深业东城上邸，位