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集团战略发展部 对于天津开征土地增值税的影响分析 根据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 及 中华人民共和国增值税暂行 条例实施细则 的有关规定 从 2005 年 10 月 1 日起 天津市对转让国有土地使用 权 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收土地增值税 为简化征管 此次征收将按照其取得的收入预征土地增值税 销售普通住宅的预征率为 0.5% 非 普通住宅及高档写字楼 公寓 别墅 度假村的预征率为 1% 对居民个人拥有的普 通住宅 在转让时免征土地增值税 对转让非普通住宅 居住满五年或五年以上的 免予征收土地增值税 居住满三年未满五年的 减半征收土地增值税 居住未满三 年的 按规定计征土地增值税 一 天津开征土地增值税的背景分析 对于天津此次开征土地增值税我们丝毫没有感到意外 在全国多数城市均已开 征该税种的大背景下 这次税收制度的调整不过是地方税务制度的进一步完善 土地增值税的历史背景 土地增值税并非一个新税种 早在国务院于 1993 年 12 月 13 日发布了 中华 人民共和国土地增值税暂行条例 中便规定土地增值税从1994 年 1 月 1 日起在全 国开征 从土地增值税立法的本意上看 一是为抑制房地产开发中的投机行为 是宏观 调控的需要 二是因为土地是国家资产 具有稀缺性 因此国家要通过征税形式参 与土地增值部分的分配 增加财政收入 按照 中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则 规定 土地增值税从1994 年1 月开始就应在全国范围执行 但是我国经济 自93 94 年见顶并步入回落期 许多房地产项目已经达不到土地增值税的起征标准 或者由于其它原因而无法征收 因此1994 年 2002 年期间 大多数房地产开发项 目基本不存在缴纳土地增值税的问题 98 年开始的房地产景气周期持续至今 达到 土地增值税起征标准的项目不断增加 而根据 细则 规定 纳税人在项目全部竣 工结算前转让房地产取得的收入 由于涉及成本确定或其他原因 而无法据以计算 土地增值税 可以预征土地增值税 等该项目全部竣工 办理结算后再进行清算 1 集团战略发展部 多退少补 因此 许多地区比如上海 四川 北京 广州等均已经采用预征的方法 预征金额相当于销售收入的0.5-2.5%不等 因此 在全国多数城市均已开征该税种 的大背景下 这次天津土地增值税的开征不过是地方税务制度的进一步完善 土地增值税的征管力度将面临全国范围内的提升 虽然全国大多数地区恢复了土地增值税的征收 但在执行力度上普遍偏轻 比 如 01 年 03 年全国征收土地增值税分别是 10 亿元 21 亿元 37 亿元 绝对额 依然很低 国家税务总局认为各地税务部门的管理不到位 征管力度不足 因此在 2004 年8 月国务院发出了 关于加强土地增值税管理工作的通知 进一步强化征 收力度 从征收方式来看 此前我国大部分地区土地增值税最终的清缴水平一般不超过 销售收入的 1% 虽然04 年上海许多房地产项目的土地增值税是按照销售收入的 1% 执行清缴的 但是 05 年 3 月开始 上海一些地税局对土地增值税清缴的执行力度 突然加大 并且非常严格 我们认为严格清缴很快将在上海市市属八区全面铺开并 蔓延到郊区 我们还注意到 2005 年05 月 18 日国家税务总局发出 关于进一步 加强房地产税收管理的通知 2005 年 7 月 1 日国家税务总局 财政部 国土资源 部发出 关于加强土地税收管理的通知 这两个加强房地产税收的通知都明确将土 地增值税包括在内 在这一系列事件的背景下 配合天津此次开征土地增值税 我们认为这可能是 在全国范围内大幅度加强土地增值税征管力度的重要信号 二 土地增值税的相关条款内容 根据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 和 中华人民共和土地增值税暂 行条例实施细则 土地增值税的征收涉及到以下的内容 1 土地增值税的纳税人 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权 并取得收入