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房地产法笔记 第一章 房地产法概述 第一节 房地产、房地产市场和房地产业 一、房地产的法律含义 1、物权：是指权利人能够在某特定物上直接行使支配力并享受一定利益的权利。分为自物权（财产所有权）、他物权（用益物权：使用权、经营权等；担保物权：抵押权、质权、留置权）。 2、房地产权：即指单独的土地所有权、使用权和房屋所有权、使用权，或连为一体的权利。 二、房地产市场及其发展 1、房地产市场的概念：指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 2、房地产市场的特征： 综合功能；多级市场：看分为出让、开发、买卖等三级市场；法定形式；国家干预。 3、房地产市场的发展：规范和发展房地产市场。 三、房地产业在国民经济中的地位和作用 1、房地产业的概念：狭义的是指专门从事房地产开发经营的行业；广义的还包括从事城乡土地、房屋的发、利用、经营、管理、保护的各种业务活动。 2、房地产业的地位和作用： （1）基础性，土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。 （2）先导性，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。 第二节 房地产关系的法律调整 一、房地产关系 1、概念：指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。本质属经济关系。 2、两种不同性质的房地产关系 （1）按其法律特征分为民事性质的经济关系：指平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。 （2）行政管理性质的经济关系：指不平等主体之间基于土地、房屋的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。 二、对房地产关系实行法律调整的必要性 1、规范房地产市场秩序的需要：某些违法批地、浪费土地等行为造成耕地面积锐减，土地资产流失。某些地方进行重复建设，房地产开发投资结构不尽合理。房地产企业数量过多，市场行为不规范。长期的福利分房政策产生了许多弊端。应该依法整顿和规范全国各类房地产市场，促进房地产业健康发展。 2、巩固和发展房地产改革成果的需要：实行国有土地有偿使用制度；推进城镇住房商品化。 三、我国有关房地产立法的发展概况 1、新中国到1978年12月：立法规范性文件甚少。 2、十一届三中全会以来：宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章、司法文件、政策文件。形成以宪法为统帅，以土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法为基础的房地产法体系。1986年6月25日《土地管理法》，修订后2004年8月28日施行。6月5日全国土地日。 3、政策与法律：政策的适用性和针对性较强，一般是立法的先导。法律可能滞后或落后。 第三节 房地产法的概念、体系和基本原则 一、房地产法的概念 1、房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 2、房地产法调整对象的内容：土地、房屋财产关系；土地利用和管理关系；城市房地产开发经营关系；城市房地产管理关系；城市物业管理服务关系。 二、房地产法的体系 1、一般包括：房地产权属、开发利用、交易、管理、物业管理等规定 2、我国发地产法律体系由三部分立法组成：综合的法（宪法、民法）、专门的法、相关的法（森林法等）。 三、房地产法的地位：兼具民法、经济法的特征，综合性的法律体系，侧重于经济法。 四、房地产法的基本原则：1、土地公有原则。2、土地有偿使用原则。3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。4、房地产综合开发原则。5、城镇住房商品化原则。6、宏观调控与市场相结合原则。 第四节 房地产法律关系 一、房地产法律关系的概念和特征 1、概念：经房地产法调整形成的权利义务关系。房地产关系是法律调整的对象，权义关系是调整结果。 2、特征：主体的多元性。客体的确定性。内容的多样性 二、房地产法律关系的要素 1、主体：国家机关、企业、事业单位、社会团体、公民个人。 2、客体：土地、房屋、行为。 3、内容：主体享有的权利和承担的义务。一类是经济管理职权；一类是平等主体之间的权利义务。 三、两类房地产法律关系的内容 1、民事性的的房地产法律关系：⑴以房地产民事权利性质为标准所作的划分：房地产物权、房地产债权和房地产继承权。⑵以房地产民事权利所涉及的义务主体范围为标准：绝对权和相对权。⑶以房地产民事权利的作用为标准所作的划分：请求权和形成权。⑷以民事权利相互依赖的程度为标准：主权利和从权利。 2、管理性的房地产法律关系：由房地产法律规范调整而形成的特定的经济权利义务关系。 （1）经济活动主体的权利和义务：权利即经营管理权；义务包括守法、缴纳税金等。 （2）经济管理主体的权力和责任：权力和责任一致；权力和利益脱钩。 第五节 房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系 一、房地产法与规划法的关系：属广义的房