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财富商业广场项目建设可行性分析报告 财富商业广场(财富花园、步行街)建设项目位于湖南岳阳市平江县城人居密集、配套设施完善的老城区中心位置。由江西大型专业房产公司“江西财富房地产开发有限公司”投资开发，公司从2002年10月起进入平江进行项目调研,先后投入调研经费百余万元,从2003年6月组织专人到全国多个省市20余条步行街考察,并先后邀请上海同济大学规划设计院,江西南昌大学规划院,长沙华楚设计股份有限公司对项目进行详细规划,并聘请广东省海言创新企业顾问有限公司、长沙五洲半岛策划有限公司等房地产策划机构为项目全程策划和对项目进行可行性评估,相关专业机构一致认为该项目具有地理条件优势,开发理念新,城市市场潜力大,项目规划品位高,是小城市里的大项目,开发前景十分乐观。 一、项目基本情况 ??? 平江县位于湖南北部，隶属岳阳市，与江西修水、湖北通城交界，跨省商贸、物流颇多商机，合作市场活动频繁、商务丰富，是湘鄂赣三省边界的重要边贸中心和湖南省与邻省商务活动的重要窗口。 ??? 平江行政管辖面积为4125平方公里，人口约110万，（其中县城人口为15万人），湘江的主要支流——汩罗江在该县境内长达193公里，京珠高速公路从县境通过，县城地势开阔平坦，汩罗江从城区中部象条腾空的龙蜿延穿过，并成为城区最重要的人文自然景观。 ??? 项目用地位于平江县城老城区，地形北高南低，呈长条形，长1380米，宽60-260米不等，项目北面是繁华的老城商业街，并与东西走向的街道平行，有8条通道把商业街与规划中的商业步行街连通。最繁华的商业市场离商业步行街不到40米。项目南面平行于汩罗江，在商业步行街与汩罗江之间平行规划一条20米宽的沿江大道和一条高出水面6米的防洪堤。项目东面连接平江大桥，西面连接怀甫公路。目前政府已投资300万元修建了一条800米长的傍山公路。使老城区至严家滩大桥的路程缩短了5公里。从此，从长沙、岳阳回平江可通过大仙山的怀甫路直接进入县城，使本项目成为出入平江的主要门户。 ??? 项目总占地面积140，000M2，总建筑面积220，000 M2，其中公建面积约6000 M2，商业面积4，4000 M2，住宅面积170，000 M2。 ??? 项目自东至西规划为三大功能组团。A组团：以商业、服务为中心，双层景观步行街，地面步行街宽14米，街心广场宽35米，二楼步行街宽6米，步行街背北面有6米宽进货道路，背南面有20米宽沿江大道，是城市功能全、建设品位高、花园式大型商业步行街。B组团：以办公、旅游为主，商业为辅，该组团中有一个面积约1万平方米的文化休闲广场，一条24米宽的环城道穿过步行街，建成后将是平江文化旅游休闲中心广场。C组团：以住宅为主、商业为辅的高尚社区。三大组团功能明确、特色各异，但又互相依托形成整体气势。 ??? 项目规划现已纳入政府的城市总体规划中，省市规划部门也已审核批复，当地政府为项目的开发专门成立了指挥部来协调，配合项目的前期运作，首期工程拆迁工作也已进入尾声，项目商业开发用地已完成一切法律手续和施工前准备工作。 ??? 项目报建名为“财富花园”，正式面市时计划按三大组团依次更名为“财富商业广场” ，“财富文化中心”，“财富花园小区”，同时，已建议当地政府将紧靠项目1380米长20米宽的沿江大道更名为财富大道。 二、项目综合优势分析 ??? 平江属湖南农业经济产业县，作为一个自然资源、社会资源、产业资源相当丰富、优越的地区，当每年20万劳力外出打工后，带回了资金也带回了消费观念，人们的市场意识和商品意识较强，如进一步开发商业市场，引进新的市场与商业理念，其潜力和爆发力将不可估量，开发、经营风险将相对小。 （一）项目开发外部优势 ●区域优势 ??? 从城市的区域位置看，平江是连接湘鄂赣三省的地区性交通、物资、流通中心枢纽，是三省边界商贸文化重镇，改革开放后，城市建设步伐快，城市人口增长，成为三省边界规模最大，城市人口最多，商务活动最旺的城市。目前城市人口达15万，商业从业人数1.5万. ??? 从项目的区域位置看,县城为一江两岸格局,该项目位于老城区沿江,与新城区一江之隔,是城市的中心地段,又是城市与外界交通的出入口. ●经济现状优势 市场化、各类发展指标基数低,可塑性、再造性、改良性潜力巨大。 ??? 平江农业产业中粮食和药材生产已形成规模。过去是农业温饱县，改革开放后，平江人开始闯市场。作为人力资源大县，平江人从1980年开始走向全国各地务工，同时也把平江的酱干、石膏板材等特色产品推向全国。收入中每年仅汇入当地银行现款达15亿元人民币，而目前银行实际存款仅25亿元，银行存款年增长额不到两亿元，每年仅汇款收入一项就有近13亿元参与商务流通。 ●交通优势 ??? 京珠高速公路平江段现已全面贯通，并在平江县境设有高速公路收费入