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全面营改增研讨会 永大海韵财税 一、两个“32 号“文件的分析 1、性质：属政治性文件 “特急”文件 2、内容：四行业全国统一营改增一步到位 3、进展：方案尚未获批，10 步63 项工作计划 4 、责任：一把手负总责 5、时间：2016 年5 月1 日起 （6 月申报期延长致25 日） 二、营改增的进况分析 1、此次完成营改增后的将成为世上最全面的“消费性”增值税。 2、已改约580 万户，四行业余960 万户，占62%，是已改的1.7 倍 四行业营业税涉及1.9 万亿，占全部营业税的80% 3、节税总额达到9000 亿 4 、是否给予过渡性政策未明确 三、营改增各行业税率 税率表： 业务性质决定适用税率，在混业经营的情况下，如何划分业务性质及 主体特别重要。 四、各行业营改增关注的重点问题 （一）、房地产业 1、利好： 所有新增不动产增值税纳税抵扣范围 2、问题： 土地是否抵扣、拆迁补偿支出可否抵扣、投资进入的土地能否抵扣 股权转让是否征税 预收购房款纳税义务时间 无收入可否先申请登记为一般纳税人 购房人是一次性抵扣还是分期抵扣 营改增后土地增值税是否取消 个人销售二手房如何征税 营改增对土地增值税影响： (1)、成本金额因抵扣进项而减少，加计扣除额会有较大影响； (2)、普通住宅标准是含税价，还是不含价？ (3)、价内税和价外税在扣除时，因各企业税负差异会对土地增值税有 影响； …… 3、关注事项： 代收款如何处理（混业经营） 老项目如何处理，已销售及未销售如何分别处理 融资成本如何抵扣，特别是内部委托借款 新项目和老项目销售定价，对购房人有影响，企业的定价策略调整？ 工程合同承包方式，甲供还是乙供？工程结算金额是含税还是不含 税？ …… 4 、企业的应对措施 财务核算的健全与规范 合同条款的调整与修正 供应商的选择(主体需是一般纳税人) 土地获取方式的考虑 不同销售对象及物业的定价策略 已完工成本发票的获取 个人消费变公司性消费获取抵扣专票 零星消费变集中消费获取抵扣专票 已交房结算房款并开具发票 已完工工程要尽量在营改增前获取发票 大宗资产购置要延后 已完工程要尽早取票 …… （二）、建筑业 1、问题： 劳务分包是否抵扣（人员占比高达30% 以上） 预收工程款纳税义务时间 无收入可否先申请登记为一般纳税人 …… 3、关注事项： 垫付金利息如何处理（工程建设并垫付资金） 老项目如何处理 融资成本如何抵扣，特别是内部委托借款 集团与子公司管理模式下的纳税关系 集团与下属工程分包的纳税关系 收取管理费模式下的纳税关系 “一甲多乙”联合模式下的纳税关系 …… 4 、企业的应对措施 财务核算的健全与规范（财务核算不规范，核定征收的多） 合同条款的调整与修正 投票报价的综合税负率水平 供应商的选择（采购市场不规范、品种繁多、项目杂乱） 已完工成本发票的开具 个人消费变公司性消费获取抵扣专票 零星消费变集中消费获取抵扣专票 大宗资产购置要延后 已完成工程要尽早结算税款 …… 五、税负率分析 增值税税负=应交增值税/含税收入 （一）、房地产业 A 项目 根据实际房开项目——A 项目的相关数据指标进行税负测算，数据如 下表： 各项成本 占收入比 项目 金额 占总成本 进项税率 例 比例 1、实际收入+预测收入 4,004,000,000.00 2、成本 2,832,853,376.02 2-1、土地 753,759,150.65 27% 19% 11%