土地增值税税源管理培训课件.pptVIP

黄贤球 QQ：645852738 土地增值税日常征管 培训对象： 基层税收管理员 培训目的： 1、梳理土地增值税相关的法律法规； 2、掌握土地增值税日常征管业务； 3、了解土地增值税清算流程和审核要点。 土地增值税日常征管 内 容 概 况 一、土地增值税的几个概念 二、房地产开发企业日常征管 三、旧房及建筑物转让日常征管 四、土地使用权转让日常征管 一、土地增值税的几个概念 （一）纳税义务人 《条例》规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 《细则》规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。 注：1、个人销售住房免征土地增值税（财税【2008】137号） 2、以继承、赠与方式无偿转让房地产不征土地增值税。 一、土地增值税的几个概念 （二）征税范围 《条例》规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的，应当依照本条例缴纳土地增值税。 《细则》规定：条例所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 注：集体所有土地不征收土地增值税。 一、土地增值税的几个概念 一、土地增值税的几个概念 （四）土地增值税的核定征收 1、实行核定征收条件： （1）依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 一、土地增值税的几个概念 2、核定征收的流程 （1）清算过程中发现符合核定征收条件 （2）主管税务机关发《核定征收的税务事项告知书》 （3）税务人员对房地产项目开展核定征收核查 （4）主管税务机关审核合议 （5）通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 一、土地增值税的几个概念 （五）土地增值税文件依据： 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 土地增值税宣传提纲(国税函发[1995]110号) 关于土地增值税若干问题的通知(财税【2006】21号) 关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的通知(国税发【2006】187号) 一、土地增值税的几个概念 6.土地增值税清算管理规程 (国税发【2009】91号) 7.关于加强土地增值税征管工作的通知 (国税发[2010]53号) 8.关于土地增值税清算有关问题的通知 (国税函[2010]220号) 二、房地产开发企业日常征管 1、开发的房地产项目 2、自建转自用后再转让 3、购入的房产再转让 二、房地产开发企业日常征管 （一）土地增值税的前期管理及预征 1、前期管理 （1）日常税收管理，实施项目管理 （2）按项目分别建立档案、设置台帐 （3）对立项、施工、预售全程跟踪监控 2、预征时间：按照营业税确认 3、预 征 率：普通住宅 1% 其 他 3% 店 面 5% 二、房地产开发企业日常征管 （二）土地增值税清算时间确定： 1、应清算：《清算规程》第九条 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （出售+出租+自用） （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 二、房地产开发企业日常征管 2、可清算：《清算规程》 第十条 （1）开发项目已竣工验收，已转让、出租或自用的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的； （2）取得销售许可证满三年仍未销售完毕的； （3）申请注销税