房地产市场研究报告 2003年南京市写字楼市场分析报告.doc

南京市写字楼市场 分析报告 南京金智地产顾问有限公司 二00三年五月 致：南京百市发展总公司 承蒙贵司信任，我司有幸为贵司提供市场研究服务。经我司十几位同事的共同努力，历经壹个月，南京市写字楼市场调研工作已立卷完成。从南京的城市规划、房地产市场、商业布局、商业发展状况、商务楼布局、商务楼发展状况等多方面，进行了细致的走访调查，对南京房地产市场尤其是商务楼市场有了清晰、准确的认识，现立卷提交贵司参阅。 本报告做为广泛研究方案，不能完全解答市场状况的全部问题。希望发展商提出宝贵意见，我司将根据发展商的意见和要求，做进一步的修改。 顺颂商祺！ 南京金智地产顾问有限公司 二○○三年五月二十六日 目 录 第一章 南京市房地产宏观环境调查分析 宏观政策及趋势 ……………………………………. 4 （一）政策现状 …………………………………………… 4 （二）发展趋势 …………………………………………… 7 市场现状 …………………………………………… 8 （一）南京市住宅市场特征 ……………………………….. 8 （二）南京市商务楼市场特征 …………………………….. 12 （三）南京市商务公寓市场特征 ………………………….. 13 （四）南京市商业用房市场特征 ………………………….. 15 第二章 南京市商务楼区域分布 新街口和中山南路区域 ……………………………. 17 鼓楼和山西路区域 ……………………………….... 25 珠江路区域 ………………………………………... 31 大行宫区域 ………………………………………... 38 河西区域 …………………………………………... 40 附件： 南京部分商务楼出租情况……………………………….. 43 南京二手房商务楼市场情况 第三章 南京市商务楼品质分类 综合性顶级商务楼 ……………………………….. 44 甲A级商务楼 ……………………………………. 46 高档商务公寓 …………………………………….. 48 乙级商务楼 …………………………………….…. 49 第四章 项目周边商务楼市场分析 一、项目周边商务楼现状 ……………………………… 51 （一） 项目周边商务楼分布 …………………………….. 51 （二） 项目周边典型商务楼 …………………………….. 52 （三） 商务楼客户分析 …………………………………. 53 （四） 现有商务楼特点 …………………………………. 55 二、项目周边商务楼发展趋势 ………………………… 56 第五章 南京市商业分析 南京市基本商圈结构 …………………………….. 58 各类商业类型分析 ……………………………….. 63 商业种类特征分析 ……………………………….. 65 大型商业裙楼营销分析 …………………………... 72 项目所属商业区域分析 …………………………... 74 第一章 南京市房地产宏观环境调查分析 2002年以来，我国经济持续快速发展，城市化进程加快，居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持高位运行状态，南京房地产市场在宏观经济快速发展的大背景下，也呈现出了快速发展的势头。 房屋类型 2002年销售量 较前年增长量 商 品 房 346.1㎡ 13.38% 存 量 房 204.8㎡ 78.93% 2003对于南京房地产开发商而言是个机会年，“全年将新建成300万平方米商品房、不少于60个楼盘新年开建这样的消息预示着2003年房的红火。 从商品住宅开发区域分布看，市中心楼盘供应量明显减少，“一城三区”供应量逐年增大，具体为：城中5%、河西20%、城北10%、城东15%、仙林10%、城南10%、江宁30%。?见图2 图2 这表明随着旧城改造和“一城三区”开发互动发展，开发热点地区转向。随着市政及道路交通的改善，有望从主要集中的市中心区域、河西北片、苜蓿园地区、江宁等逐步扩展到城郊地区，如奥体中心、长巷、宁南等区域。 河西新区楼盘将在2003年首次登场，地华豪园、奥体新城等一批河西新区楼盘将在2003年与市民见面，由此揭开河西新区新板块面纱。江北板块的威尼斯水城、华侨城等多个楼盘的推出，将为南京楼市增添新的亮点。 南京郊县如溧水、六合在今年将有较大规模的楼盘推出，由于交通环境的改善和价格优势，郊县的楼盘将在南京楼市上出现。句容的边城、台湾小镇等已卖到了南京。 3、楼盘规模日趋扩大。 仅去年我市房地产开发项目超过10万平方米以上规模的楼盘有40多个，规模与档次都比往年有了大幅度提