青岛岭海项目发展研究报告.doc

岭海项目A3-A5地块 发展研究报告 青岛今鹏翔投资有限公司 二〇一〇年五月十九日 目录 一、青岛市发展环境分析 - 1 - 1、青岛市宏观经济环境分析 - 1 - 1.1GDP分析 - 1 - 1.2人均GDP分析 - 4 - 1.3相关指标与房地产关系分析 - 6 - 1.4青岛市宏观经济小结 - 7 - 2、政策环境分析 - 8 - 2.1政策环境对比及相关政策要点 - 8 - 2.2政策解析 - 12 - 2.3未来市场预测 - 13 - 2.4政策环境分析小结 - 15 - 二、规划分析 - 18 - 1、青岛市城市规划分析 - 18 - 1.1青岛市城市发展战略地位 - 18 - 1.2青岛城市总体规划状况 - 19 - 1.3青岛产业布局 - 21 - 1.4总体交通设施规划 - 23 - 1.5小结 - 25 - 2、即墨市城市规划分析 - 26 - 2.1即墨市区域发展规划 - 26 - 2.2鳌山湾规划 - 26 - 2.3小结 - 27 - 3、岭海项目规划 - 27 - 3.1岭海项目整体定位 - 27 - 3.2岭海项目功能区布局 - 28 - 3.3岭海用地规划表 - 30 - 3.4岭海项目控制性指标 - 31 - 3.5岭海转让地块中竞品的对比分析 - 32 - 3.5岭海项目其他规划 - 33 - 3.6小结 - 33 - 4、结论 - 34 - 5、海南博鳌国际社区论坛旅游度假村项目分析 - 35 - 5.1总规划 - 35 - 5.2政府支持 - 37 - 5.3规模相似住宅类产品分析 - 38 - 5.4对本案的启示 - 39 - 三、地块自身分析 - 40 - 1、区位 - 40 - 1.1宏观区位 - 40 - 1.2中观区位 - 41 - 1.3微观区位 - 42 - 2、经济技术指标 - 43 - 3、地块现状 - 44 - 3.1地块四至 - 44 - 3.2内部现状 - 45 - 4、外部影响因素 - 46 - 4.1交通配套 - 46 - 4.2开发限制性因素 - 48 - 5、其它配套 - 49 - 5.1内部配套 - 49 - 5.2外部配套 - 51 - 6、地块价值分析 - 52 - 7、结论 - 54 - 四、竞争市场研究 - 55 - 1、青岛休闲度假产品市场研究 - 55 - 1.1休闲度假产品市场板块演变 - 55 - 1.2低密度板块分析 - 57 - 2、竞争市场研究 - 60 - 2.1竞争市场划定 - 60 - 2.2竞争市场研究 - 61 - 2.3潜在竞争市场研究 - 69 - 五、个案研究 - 71 - 1、芭东小镇 - 71 - 2、天泰蓝泉别墅 - 73 - 3、海信温泉王朝 - 76 - 4、岭海·迪亚湾 - 78 - 5、天逸海湾 - 81 - 6、港中旅海泉湾度假城 - 83 - 六、项目发展建议 - 86 - 1、产品定性 - 86 - 1.1产品属性定性 - 86 - 1.2产品功能定性 - 87 - 2、发展策略 - 87 - 2.1主要限制因素 - 87 - 2.2发展策略 - 88 - 3、物业类型组合 - 90 - 3.1物业组合预期 - 90 - 3.2物业发展组合判定 - 91 - 3.3产品组合与配比 - 92 - 4、产品规划与布局 - 94 - 5、项目开发周期 - 96 - 6、经济可行性分析 - 99 - 6.1模式一 - 99 - 6.2模式二 - 101 - 6.3模式三 - 103 - 6.4综合财务分析 - 105 - 一、青岛市发展环境分析 1、青岛市宏观经济环境分析 关键词：经济减速性、房地产行业高速发展、以改善型需求为主、注重综合发展 1.1GDP分析 1-1主要城市GDP增幅对比分析图 2009年，以滨海新区投资建设为经济龙头的环渤海地区增长最为强劲，天津、大连均在15%以上。成都、重庆、昆明等西南城市增速回升。沿海城市普遍增速下滑，东莞、上海增长速度不到10%，且低于全国平均水平。  总体来看，2009年各城市的GDP增长可以归纳为以下四种类型： 1-2沿海外向型城市GDP对比分析图 青岛、杭州、深圳、苏州、广州等一系列沿海外向型城市，在09年继续受到金融海啸的影响，进出口负增长，拖累经济增速进一步放缓。青岛市GDP增长属于减速型，但从趋势上来看，目前减速幅度趋缓，随着经济大环境的转好，国际市场的复苏，最受影响的进出口贸易行业也开始回暖，对经济增长的推动作用再次开始显现。 1-32009年主要城市GDP对比分析图 1-42008年主要城市GDP对比分析图 2009年，青岛GDP总量仍处于16城市平均水平线之下，与其它沿海城市相比，GDP总量仍不具备明显优势。 1-5宏观经济增长与房