【精】市县级城市房地产项目营销实施的方案.pptxVIP

谨呈：山东置业发展有限公司西安路项目（运河丽景）整体定位、发展建议及营销策略报告研究思路项目本体研究面临问题项目价值属性及市场机会研究项目发展策略及整体定位物业发展建议分期建议形象企划营销策略项目本体研究项目区位——本项目位于故城县区，紧邻故城县主干道——西安路与八一路。项目地理位置优越，紧邻中心城区，距东部新区2.5公里；靠近环城公园具有极其优越的环境资源。项目位置在行政区划上隶属于故城县中心城区，靠近环城公园，有环境优势。项目紧邻西安路，在西安路与八一路交口处东北侧。东部新区中心城区本项目汽车站交通条件本项目紧邻市中心，步行5分钟可达故城县中心城区。距东部新区2.5公里左右；距故城县政府3公里左右；靠近交通干道西安路，交通便利。★市政府故城县场结论——市场日益成熟，产品开始从满足客户的基本需求向满足客户的外延需求转移。局部区域仍缺少品质大盘，市场仍有空白。少量具备一定景观资源的中高端项目开始依托自然资源营造景观化高端社区形象，受到客户认可；区域市场仍缺少品质项目，比如老城与西部城区交界区域。天阔逸城奥斯卡春城中央公馆公园1号客户特征——区域客户占到60%左右；客户置业需求停留在由核心产品向外围产品过渡阶段，尚需要引导。故城县项目以本地客户为主，占比普遍在60%左右国贸中心销售代表：有很多人是从西城、开发区来买房子的，他们看中的就是项目的品质和区域价值，对于项目周边的地段发展潜力非常感兴趣。天阔逸城销售代表：我们项目以项目品质为卖点，很多本地客户认可，但是让他们为之溢价他们不愿意，觉得没有必要；相对来说，那些有一点钱的生意人、或者医生、公务员等本地高端客户可引导性强一些。客户置业需求模型判断，大盘客户已经从核心产品需求向外围产品过渡；通过引导，大盘客户开始注重项目的外围产品价值。小结——本项目处在故城县中心城区边缘板块的价值洼地——由于故城县政府重点建设东部城区和中心城区的内向型，本区域项目较少，城市建设缓慢城市面貌落后。但是随着时代奥城的开发未来此区域的价值将进一步显现。本项目发展应跳脱目前市场平台——本板块在售项目从资源条件、实现价格、销售速度、产品力水平都很低于本板块定位，本项目发展应该跳脱目前市场平台水平；本地客户置业需求尚停留在由核心产品向外围产品过渡阶段——大部分客户置业需求还停留在由核心产品向外围产品过渡阶段，客户尚需要引导；项目面临问题核心问题分解目标下的思考通过市调结果，在本报告中我们要解决的核心问题是：故城县老城边缘区域大盘，如何进行有效的价值传递与提升，实现项目的可持续销售？如何改变人民对老城边缘和西部的固有印象，打造品质大盘？如何实现持续销售？问题1问题2项目如何打造品质大盘形象，如何引领市场平台水平？项目发展策略及整体定位项目定位客户定位项目定位38万㎡·品质大盘——引领西城人居生活 关键词：品质、大盘项目形象定位故城县西城门户，花园式人居大盘 ——护城河畔38万㎡品质绿色人居关键词：西城门户 、护城河 、 品质人居、大盘营销总纲之四大纲领 鉴于以上对市场及项目分析，要塑造产品在市场上的形象，并且实现项目的顺利销售与开发商资金利润的回收，势必在整体营销战略上需要区别于常规项目的操作方式，因此我们将整个营销战略整理为以下四大纲领：纲领一：形象先行，取法乎高纲领二：样板先行，提前兑现纲领三：活动为主，体验营销纲领四：专业销售，细节制胜营销策略体系推广策略如何让客户知道我们项目？如何让客户认可我们项目？实现高人气客户策略如何让老客户推荐新客户？活动策略如何让客户乐于多次上门？如何让客户乐于在销售中心长时间驻留？ ——推广策略 ——客户策略 ——活动策略 ——推售策略 ——价格策略 ——品牌策略 ——展示策略 ——销售力提升策略营销策略推广策略—全方位媒体轰炸，树立高端形象口碑传播作用大；高炮， DM ，短信，路牌采用较多，效果明显；报纸，网路经常采用，效果一般电视渠道完善，宣传效果明显当地渠道宣传主要特征故城县城市小，人际圈子联系紧密；故城县城市较小，位于显著位置的路牌传播力强；本地电视、电台、网络的高端人群受众较多；市场对渠道宣传的反应高炮、路牌、路旗是宣传渠道的重要部分DM宣传单和短信电视字幕广告根据情况采用网络宣传本项目宣传渠道的选择户外广告牌————关键路段，截留目标客户，树立高端形象关键路段选取中心核心地段紧邻京杭大街户外渠道选取原则昭示性原则成本控制原则可租用主要道路旁的民房墙面或屋顶做户外广告，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度项目出入口路段进行包装，以户外展板、道旗形式，建立项目的专属感目的：界定项目地块，增加客户对项目的专属感；形象：调性统一，简洁大方；内容：与形象导入期、蓄客期等不同营销阶段中主要时间节点配合，内容简洁明了应用时间：路旗使用贯穿于项目的整个开发过