某公司房地产业务财务讨论成果(75页).ppt

二、纳税处理 营业税及附加费（售房营业额5.5%） 印花税（合同额万分之五） 土地增值税（增值额的30%---60%，四级超额累进税率，按预售收入预征1.5---2.5%，售完清算） 企业所得税（按当月预售收入计算毛利15%） * 土地增值税 征收三条件 转让土地使用权属于国家所有（土地出让金）；土地使用权地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让；转让房产并取得收入，同时具备 具体为：生地变熟地；房地产开发；自有转出售 出租、抵押、投资、联营不征 * 土地增值税税率 级数 增值额与扣除数之比 税率% 速算扣除系数 1 ≤50% 30 0 2 ＜50≤100 40 5 3 ＜100≤200 50 15 4 ＜200 60 35 * 应纳土地增值税=增值税×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=应税收入-扣除项目金额 土地增值税计算举例 取得土地312万 开发成本300万 开发费66.6万 转让房产时缴纳税101.75万 扣除项目=312+300+66.6+101.75+（312+300）× 20%=902.75万 增值额=1800（收入）-902.75=897.25万＞50%，但小于100%，适用税率40%，扣除系数5% 应纳土地增值税=897.25 ×40%-902.75 ×5%=311.26万元 * 扣除项目 1、为取得土地使用权支付金额 2、房产开发成本 3、房产开发费用 4、与转让房产有关的税金 5、其他扣除项目 * 1、为取得土地使用权支付金额 地价款土地出让金 国家规定缴纳的有关费用如登记过户费 * 2、房产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费（规划研究水文地质三通一平） 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套费 开发间接费（组织管理开发项目） * 3、房地产开发费用（以期间费用为基础） 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除。 即允许扣除房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5% * 4、与转让房产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、城市建设税及教育附加和印花税 * 5、其他扣除项目 可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除 * 关于土地增值税扣除项目要求 须有合法有效凭证(发票、清算资料） 税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房产项目实际核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 公共设施产权属于全体业主、无偿移交政府或有偿转让的准予扣除相应成本费用。 装修费用可以计入房产开发成本。 公共项目成本费用按可售面积比例分摊扣除 * 土地增值税税收优惠 按普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征；超过，全额征收。 普通住宅标准：同时满足建筑容积率1.0以上；单套建筑面积120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 * 会计处理 按揭保证金计入其他货币资金---按揭保证金户 * 圣仑人力资源项目 圣仑人力资源项目 圣仑人力资源项目 圣仑人力资源项目 房地产注册资本尺度把握 1，税务风险加大：注册资金在2亿以的，就会进入国家税务局重点企业网中，给予重点关注 2，税费加大：注资越多，涉及的相关税费越大了。印花税万分之五 验资报告费用、工商登记费用、审计费用、捐助、其他费用等 * * 第三部分 获取土地阶段 一、土地获取方式 二、纳税处理 三、会计处理 * 一、土地获取方式 以出让方式取得土地使用权 1、招拍挂制度（公告-资格审查-中标-签订合同-付清全部出让金-取得土地使用权证） 2、合同签订执行《国有土地使用权出让合同示范文本》 3、土地出让金支付 4、按合同约定期限、用途开发土地（超，20%土地闲置费） 5、改变土地用途（土地变性） 以划拨取得 以转让取得 投资投入 收购、兼并等方式 土地使用期限：居住地70年；工业用地50年；商业用地40年。一般开发期限不超过3年。 * * 二、纳税处理 契税（获取土地使用权） 印花税（权证） 城镇土地使用税 房地产开发企业办的学校、医院、托儿所及幼儿园其用地能与企业其他用地明确区分免征城镇土地使用税。市政街道、广场、绿化地带等公共用地免征土地使用税。 * 三、会计处理 （一）取得土地使用权确认 出让取得 入账价值=土地出让金+相关税费 转让取得 入账价值=转让价款+相关税费 投资投入 入账价值=协议价 （二）财务处理 根据《企业会计准则第6号-无形资产》应用指南规定，通常确认为无形资产，但改变土地用途，用于赚取租金，应将其转入投资性资产。用于建造对外销售房屋建筑物，应计