购物中心商业管理与方案大纲.doc

商业管理方案 物业概况 管理方针 1、统一招商管理要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。统一营销1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 3、统一服务统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务就是要求“服务出购物中心的品牌与特色来。（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；（3）服务项目：行政事务管理；（4）监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、 消防等部门的管理。 4、统一物管统一的信息平台进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。以建成第一流的国际化生活休闲为经营目标对顾客——使他们享受丰富的商品和宾至如归的服务；对员工——使成为他们施展才华和乐于献身的理想公司；对合作伙伴——使成为他们的最佳平台；以喜悦顾客、快乐员工、回报股东、服务社会为经营理念诚信为商以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生 活理念从人性关怀的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境；形成以超大体量、多元、多层次的真正“一站式特色消费”，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。集中管理和分散经营的管理方式，即所有者委托管理者进行管理，管理者对租赁、物业、营销和服务统一集中管理，保证保安、保法、维修、进货和促销活动等日常工作有组织地运行，不参与经营；经营者则不参与管理，只负责经营活动，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。由专业商业经营管理公司对项目进行经营和管理，全方位的保障投资者及经营者的利益，力争最大化的挖掘和实现项目的商业价值与世界上著名的专业开发管理公司合资、合作， 引入国外的经营管理技术。设立专业的管理公司统一管理旗下所有的，但必须招募大量高素质的摩尔管理人才。且管理公司拥有自主经营管理权。 　(1) 租赁政策 购物中心的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占购物中心营业面积的40-50％。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构，最低目标是部分名分名牌店铺和部分非名牌店铺。 招商工作遵循以下程序：调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明（如化妆拼、食品的卫生许可）。 (2) 营销管理 重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。 (3) 服务管理 购物中心设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。 (4) 物业管理 经营期间的物业