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第十章 城市房地产管理法律制度及社会保障法
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学习目的和要求
通过本章学习,了解我国城市房地产管理法律制度的主要内容,了解房地产开发用地管理、开发管理、房地产交易管理、权属登记管理的法律规定。
课程内容
第一节 城市房地产管理法概述
城市房地产管理法是指调整城市房地产管理过程中发生的法律关系的法律规范的总称。
房地产是土地、房屋财产的总称。
“房地产”一词有广义狭义两种用法,有时指土地或房屋,有时指土地和房屋。正是由于房产与地产的有机结合,才会产生《城市房地产管理法》这种调整整体意义上的城市房地产关系的法律。综合起来说,房地产作为一项财产,在法律上反映为房地产权。其中,当土地单独作为地产时,指的是土地所有权、土地使用权;当房屋单独作为房产或者出租时,指的是房屋所有权、房屋使用权;当土地与房屋连为一体时,指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权,或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。
房地产业是商品经济和城市发展的产物。
随着我国经济体制改革的进行,城市土地使用权有偿的实施和住宅商品化的发展,我国房地产业正日益成为一个重要的经济部门。建立健全房地产市场,是建立我国社会主义市场体系的重点之一。房地产业对其他各个产业的发展,对金融的振兴,对消费结构的变革以及对整个社会政治的稳定,都有极为重要的影响。
近几年来,伴随着土地使用制度的改革,住房商品化政策和城镇住房制度改革的推进,房地产业发展迅速,因此,《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)于1994年7月5日经第八届全国人大常委会第八次会议通过,并于1995年1月日起实施。这对加强城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展有重要作用。该法的适用范围是:在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。
第二节 城市房地产开发法律制度
房地产开发概述
(一)房地产开发的概念
房地产开发,是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。全面、正确领会这一概念应当注意如下两点:
取得国有土地使用权是房地产开发的前提
如前所述,中国现时的土地所有权分为两种,一是国家所有权,一是集
体所有权。
城市房地产开发用地必须是国有土地,取得国有土地使用权是城市房地产开发的前提;农村集体土地不能直接用于房地产开发,只有在由国家通过征用转为国有土地后,才能成为房地产开发用地。
地产开发既可以是进行基础设施建设,也可以是继之进行房屋建设
房地
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