宁乡县商业地产调查报告.doc

一、宁乡县基本情况 （一）基础数据 调研项目 总人口 GDP 财政收入/亿元 城镇人口 城镇居民人均可支配收入/元 社会消费品零售总额/万元 cs宁乡县 116.61（2） 489.5815（7） 11.3831（11） 50.14（9） 18690.52（15） 1164513.7（11） （二）交通与区位 县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁 路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，S206、S208、S209和S311四条省道贯穿县境，金洲大道、枫林西路直通省会长沙市。构成了宁乡四通八达的交通网络。宁乡是省会长沙的西大门是省会长沙的新城区，距长沙市中心36公里，【通过金洲大道、枫林西路（G319）等城市主干线可以直达长沙市区】是长沙通往湘中、湘北之要冲，沟通湘西北的咽喉要地 二、宁乡县房地产发展现状 宁乡自2003年全面停止私房建设后，普通商品房价格从500元每平方飙升到3500元每平方以上。近两年，宁乡房地产市场进入大盘时代，20万平方的大盘不胜枚举，产品品质提升较大。作为长沙市的卫星城，随着金州大道的建成，长沙到宁乡仅仅需要30分钟，优越的位置收到了众多大型房企的关注，本土的湘润地产，外来的绿地集团、钱隆地产纷纷抢滩宁乡。 但是严厉的房地产市场调控政策使市场观望情绪弥漫。由于长沙市整体房价偏低（长沙主城房价在6000元左右），相应的在长株潭城市群的房价相对较低（株洲3600，湘潭3500）。就目前走访的绿地中央花园和钱隆地产的销售情况来看，各房型均有存量，销售情况不容乐观。部分小代理销售商主动扫街，寻找客户。 项目名称 绿地·中央花园 位置 宁乡西二环路县行政中心对面 建筑面积 40万平方米 户型 90—143平米二、三、四居 售价 均价4000元 项目名称 中源·凝香华都 位置 宁乡二环路与花明北路、人民路交汇处 建筑面积 47万平方米 户型 85-180平米二、三、四居 售价 均价3800元 项目名称 中博·富贵世家 位置 宁乡县东二环路 建筑面积 22万平方米 户型 一期190-500平米四居别墅，二期109-130平米二、三居 售价 均价4000元 三、宁乡县商业环境调查 宁乡县拥有120万人口和发达的工业产业，为商业的发展奠定了重要的基础。宁乡商业格局有着明显的地理与业态水平分化，城市商业轴线明显。宁乡的主要有三个核心商圈，呈现出轴线发展，水平梯级更替。步行街与大玺门商圈是宁乡的传统商圈；大润发商圈是大型商超时代兴起时形成的；水晶城商圈是大型商业综合体时代的代表。 （一）步行街与大玺门商圈 步行街主要集中了大众运动休闲品牌，以服饰零售为主。地下商场分散式的店铺专业化集中度低，并造成街区的分割。大玺门项目的规划为街区复合商业，主要商家包括通程电器、苏宁电器、新一佳和上岛咖啡等。但分散的经营使此地段商业档次低，环境卫生极差、交通混乱。商圈与农产品批发市场重合，环境极差。 脏乱差的农贸市场 大玺门 步行街 数码通讯市场 （二）大润发商圈 大润发商圈以大润发超市为核心，兼有影院、不成规模的百货和休闲餐饮功能。大润发商圈业态单一，虽然有较好的交通停车环境，人气依然不足。 （三）水晶城商圈 水晶城是宁乡收个高端综合体项目，商业建筑面积月11万平方米，涵盖百货、超市、影院、商业街、酒店式公寓和写字楼等多种业态。目前，人人乐集团旗下崇尚百货、人人乐超市、潇湘国际影院已经运营，公寓部分已经开售。所配套的住宅已经交房。水晶城地处宁乡新城区的核心区，紧邻县政府办公区，周边新楼盘众多，周边建材家居用品的销售旺盛，但由于人气不够旺，商业的运营不够好。 外景与内景 （四）老城与新城对比  四、宁乡商业分布 老城区 新城区 区域价值 快速发展中的新城 新政中心北迁，宁乡新城区人口将增至近20万，新城区域将成为宁乡新的政治文化中心和居住中心。由此带来的商业发展将不可估量。 交通网络 发达的交通系统 宁乡大道、花明路、二环路、一环路等多条主干道，与金洲大道、高速公路交错相连，加未来城际轻轨规划。 居住环境 楼盘扎堆 硬件升级效应 水晶郦城、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、百宜华府、紫金公馆、凝香华都、富豪山庄二期、绿地中央公馆、瑞景春天、山水华庭、楚沩佳郡、水木天成等几十个地产项目扎堆北城，居住氛围日渐成熟。 区域优势相辅相成 城市发展、交通发达促进人口迁移；居住小区增多带来区域人流量的增大；区域发展带来巨大升值空间 宁乡商业最繁荣的商圈 主要集中于以步行街为中心，是全县零售服务网点的核心区域。 购物为主的商圈 宁乡购物最为集中的商圈，成为宁乡人日常生活消费的