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年青家园营销策划阳坊花园二期[年青家园]营销策划提案 第一部分 宏观态势 1、金融危机使房地产业再次成为重新启动经济的龙头，国家从宽松的货币政策、购房减税、降低商品房资本金比例等多方面为房地产业发展提供了契机； 2、实体经济的不景气、股市风险的不可预期，使大量资金涌入楼市，促使楼市迅速繁荣； 3、通胀预期在刚性需求促使楼市小阳春之后，掀起新一轮的购房投资热潮； 4、改善型需求在多方刺激下迅速被市场激活，促使楼市持续繁荣。 结论： 经济复苏的需要使得国家将会在一定时期内保持楼市政策稳定，因此，在经济完全恢复之前将是楼市发展最为稳定的黄金时期。 全球大量货币涌入市场，下一轮经济的严重通胀在所难免，房产的增值保值功能长期看好。 启示：房地产业在今年内仍会走好，但明年市场行情若不下调也会出现徘徊，势必将影响到市场销售。企业应抓住目前这一大好政策时机，积极开发迅速回现，同时满足最大化利润要求，为企业下一阶段发展储备资源及资金。 第二部分 丰城楼市 一、住宅市场发展特征 新盘开发集中于新城区内 老城区除建设路的时代广场项目外，基本上没有新的楼盘开发。新开发的楼盘多集中在新城区内，且都已动工开建，并且将在年底前入市销售。如飞龙置业的项目、希尔顿国际都会以及我们的阳坊花园二期。 市场上在售楼盘多为尾盘销售 通过对市场上在售楼盘的调研，发现基本上都是尾盘的少量房源在售，且房型多以三房大面积为主，供客户的可选择性比较小。年后楼市的持续复苏，消化了大量库存，楼市供需平衡，但同时各大开发商均在调整加大供应。 主打三房、四房，大户型、大客厅的选择体现了市场有着强劲的购买力。 在售楼盘中，均以三房或四房为主打户型，配以小部分的二房，三房面积在110-130㎡之间，四房面积在140-170㎡之间，而小量供应的二房则在90-100㎡之间，所有户型面积都处在中大型面积，从这种户型结构来看，客户习惯于大空间的居住会客空间，并且是有能力承受大户型的高总价，另一个方面也反映丰城住宅市场有着强劲的购买力。 销售价格节节攀升，开发商加快销售节奏 通过对在售楼盘的调研发现，各楼盘的销量都持续走高，供需平衡的转化，开发商资金大量回笼，促使开发商追求更大利润，价格持续快步小涨。 后续上市的产品以高层和小高层为主 通过调研，我们发现后续入市的新盘，包括尾盘的新上市产品都将集中在高层或小高层产品类型上，未来丰城的电梯房的竞争将趋于激烈。 来自乡镇进城的民众，成为支撑房地产飞速发展的军团，这是城市化进程的力量体现。 经过调研，发现丰城住宅的消费群绝大部分是下属乡镇人员，新城区占到70%以上，老城区比较销微小一些，由于该地区矿及能源支柱产业的不断发展，围绕着支柱产业，每个乡镇都形成了自己特殊的经济发展方式，因此该区的乡镇经济实力得到了提升，相应的其消费实力也得到了大幅的提高， 进城成为每一个乡镇人员的梦想，而买房则可以顺利解决户口进城，拥有城市人的身份。大量的农村人员进城，导致需求急剧加大。 小结：庞大的人口基数，乡镇进城的观念已经形成，购房热情被点燃，带动着住宅市场持续升温。随着城市的发展，经济的不断增长，丰城市整体住宅市场仍处于一个健康向上发展的空间，结合购买力的态势，预计丰城住宅市场后续还将进入一个大的发展高峰。 二、市场可比项目分析 根据规模、价格、概念等可比性因素，重点调查了丰城市以下同类楼盘进行比较分析。 希尔顿国际都会 开发商：丰城市希尔顿置地有限公司 项目概况：A公寓：框剪28+3F，二栋；B 楼1：框剪25F，二栋；B 楼2：框剪22F，二栋；C 楼：框剪27F，二栋；D 楼：框剪23F，四栋；店 面：框剪2F，四栋；商业中心：框剪 地下一层，地上四层；工程总面积：约20万平方米 香域加州 开发商：南昌万盛投资有限公司 均价：2300元/㎡ 项目概述：项目一期基本售罄，余有少量的“顶天立地”房源，且多以三房体量居多。优惠政策是一次性付款98折，按揭99折。二期多层已完成桩基，将于十月份左右入市销售。 仁和阳光城 开发商：丰城市人和房产有限公司 均价：2700元/㎡ 项目概述：项目剩余房源不多，以三房居多。电梯房部分（共6栋，其中12F四栋，18F两栋）将于十月份入市销售，现场已开始动工建设。 福泽东方 开发商：江西福泽房地产开发有限公司 均价:2300元/㎡ 项目概述：项目二期多层全部售完，一栋小高层仍有房源在售。 紫云花园 开发商：樟树市临江房地产开发有限公司 均价：2300元/㎡ 项目概述：项目目前已建成了3#、5#、7#和9#楼，该四栋楼的户型以三房、四房（136-145㎡）为主，没有两房房源。现基本都售完，将于十月底即可交房。后续会继续推出新房源，但具体楼栋还未确定，所推房源会有两房房源。 丰邑中