深化土地使用制度改革建立市场化运作机制研究.pdfVIP

深化土地使用制度改革 建立市场化运作机制 苏州市国土资源局 根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》和全省土地批租专项治理的要求， 苏州市委、市政府出台了《关于深化土地使用制度改革促进城市化进程的意见》。苏州市 以此为指导，进一步深化土地使用制度改革，切实加强土地市场建设，国有土地使用权招 标拍卖的全面展开，并已取得明显成效o2001年以来国有土地使用权招标拍卖所占份额 亿元。目前，苏州市区和5个县级市都建立了土地收购储备中心和土地有形市场，市场化 运作土地资产的机制逐步形成，产生了较好的经济效益、社会效益，为全市经济社会持续 快速健康发展起到了积极作用。 1．基本做法 1．1建立收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力 1．1．1实行政府统一供地这是政府高度垄断土地一级市场的基础。市委、市政府 21号文件明确规定，任何单位和个人需要非农业建设用地，一律由市和县级人民政府土地 行政主管部门代表政府实行统一供给，其他单位和个人不得自行转让国有行政划拨土地 使用权。实行一个“口子”供地，市区经营性用地除工业园区70km2外，城区和新区、吴 中、相城区的招标拍卖由市国土管理部门统一组织实施，切实改变了过去多头供地的状 况，杜绝了企业卖地、房地产开发公司圈地后转让的现象。 1．1．2建立土地收购储备制度这是实施政府调控土地市场的重要举措。2002年以 来，苏州市区和各县级市都建立了土地收购储备制度，组建了土地储备中心，编制定员11 人。规定对原工矿企业需要“退二进三”的土地，对已取得土地使用权但已闲置两年以上 的土地，对以出让方式取得土地使用权后不按合同约定时间开发又不具备转让条件的土 地，对荒芜和无使用权单位的土地，由储备中心代表政府依法收回土地使用权或收购、预 购后进入储备。 1．1．3严格控制建设用地供应总量这是规范土地市场的基本前提。市区已3年没 有新征地用于房地产开发，并坚持今后两年继续严控新征地用于房地产开发。在实行政 府统一供地后，严格按照城市建设发展规划、房地产市场供需状况和城市化发展要求，由 市土地储备和招标拍卖领导小组来确定年度供地计划，促进存量用地调整，保障城市建设 江苏省土地学会土地学术年会(-00-年度)论文集 和房地产业的健康有序发展o 1．2大力推行招标拍卖供地，完善相应的管理机制 1．2．1明确招标拍卖供地的范围土地是我市最大的自然资源，也是我市经济社会发 展中最大的资产。市委、市政府21号文件明确规定：除工业和经市政府批准的特殊项目 用地外，凡商业、旅游、娱乐、金融和房地产开发用地，包括街坊改造，无地村、组居民点和 低洼地改造，小城镇建设等的经营性用地，其土地供应计划要向社会公布，同一地块有两 个以上意向用地者的，都必须由市、县级市人民政府土地行政主管部门依法以招标拍卖方 式提供。国有土地使用权招标拍卖必须公开进行。目前市区和5个县级市的土地储备和 国有土地使用权招标拍卖工作均已全面开展，仅昆山市已招标拍卖供地43宗、计132．8 万m2，总出让金达到9．1亿元o 1．2．2规范土地市场的交易和管理市区和各县级市都已建立了统一的土地交易有 形市场，建立和完善了一整套公开、公平、公正的市场化运作机制。设施较完善的苏州市 土地交易中心已在2001年10月初正式挂牌运转，实行一个窗口接件，一条龙服务，信息 化管理，为土地使用权登记、交易、抵押和土地使用权招标拍卖提供一站式全方位服务o 1．2．3实行综合统一的收费结算制度在招标拍卖过程中，相关部门加强协调配合。 招标拍卖前，我们将相关部门的各项行政规费统一纳入土地公开招标拍卖的交易底价中， 待实现土地交易后，再由国土部门会同财政部门将应收的各项行政规费分解结算到各相 关部门，这样既方便了土地竞价者进行成本测算和决算，又提高了土地开发成本的透明 度，还杜绝了各种减免现象o 1．3认真清理房地产项目用地，保证新老制度衔接 为保障新老供地方式的顺利衔接，我们会同计划、建设、规划等部门，对实施国有土地 使用权招标拍卖办法以前的用地项目和闲置土地进行了认真清理，分4种情况分类汇总 和逐项会审。经过清理并报市政府审核同意，市区包括吴中区、相城区、新区、工业园区共 积250多hm2。对保留项目，原则上取消优惠政策，实行“收支两条线”。对取消的项目， 政府将逐步依法收回土地使用权，并逐步