江西共青城市场详细分析报告.docVIP

前叙 为使本案成功销售，我司对本项目的宏观环境、竞争对手、项目现状、目标客户进行了全面解读。 从宏观来看，共青城作为一个人口仅10万不到的城市，经济基础相对薄弱，对房产总需求有限的县级城市却有着巨大的房产开发供给总量,由于总供给大于总需求所以必然导致房地产市场竞争激烈。 从中观来看，受去年国家对房地产行业政策强力调控的影响,大量投资客及刚性需求客户观望情绪严重。房价的快速上涨使得购房者还不能坦然接受目前的价格，人们依然会将价格作为选择的首要因素，许多楼盘不得不采取降价促销的方式来提高销量。因此本项目在这一阶段受到低价入市开发策略的开发商冲击是必然的。下阶段的购房者又将受到更多新楼盘的吸引，从“后来者竞争优势”的理论来分析，这将极大威胁到本案的销售。 从微观来看，本案总建筑面积达18万平米，目前属共青第一大盘,集商业、住宅为一体，开发周期长,必然导致销售周期延长。 同版块楼盘竞争趋与白热化，必然增加销售周期的不确定性。 我们认为：“锦绣星城”实际上是一个挑战多于机会的项目，绝不能盲目乐观或幻想奇迹。只有对项目进行科学详细的分析研究，根据共青特有的市场环境制定出相适应的市场战略，建立起高效的营销组织及营销策略才有可能保障本项目成功销售。 共青是一个典型的房地产初级形态的市场，虽然目前出现了成熟的竞争项目，但不足以提供完整的参考和类比。我们只能通过对城市和房地产市场的深入调查来解决营销策划上的问题，并结合我们多年的成功操作经验，将本调查报告溶入实战，使本报告成为对项目成功运作的一次有利推进。 营销问题的确定，是市场调研成功的一半，能够解决营销问题的市场调研才是正确的市场调研。 那么，我们现在面临什么营销问题呢？ 问题一：准确的市场定位 问题二：准确的客户定位 问题三：准确的价格定位 问题四：准确的房地产市场未来价格趋势分析 问题五：准确的媒体推广策略 准确解决以上五大问题，是提升项目价值最大化的关键，是项目定位的核心，是引爆销售/实现最大收益的坚实保障！ 问题1：准确的市场定位 什么是房地产提对房地产来说，市场环境大多是不可控制因素，城市房地产，必须事先了解消费者的构成、购买动力和购买行为特征，真正做到按照消费者的实际需求来的。 华远名仕 共青大道 企业职工，个体投资客，公务员、教师 碧水华庭 共青大道 企业职工，个体投资客，公务员，教师 深傲-共逸家苑 共青大道 企业职工，公务员，个体 都市嘉园 共青大道 企业职工，公务员，个体 香榭名邸 共青大道 企业职工，公务员，个体 金域中央 南湖大道 公务员、企业职工、个体、退休干部 我们对目前共青在售楼盘，进行了走访和调查，其中有效的客户职业类型大致分为分为企业职工、在外务工、生意人、政府公务员、教师、退休干部六大类，统计结果显示：企业职工、公务员、个体是共青城的三大购房主体。 二、华远名仕部分客户群特征调查分析 为了更深入了解项目客户构成情况，我们特别针对同片区的竞争楼盘华远名仕部分客户进行了抽样，抽取了63位已经购买了华远名仕的客户进行了统计。 华远名仕 年龄调查 付款方式 年龄段 人数 按揭付款 28 25—35 24人 公集金付款 14 36—45 24人 现金付款 21 46—55 12人 55岁以上 1人 从项目的购买方式里面大致分出项目的主客户群体，按揭购房客户主要是由企业职员构成，公积金购房客户全是公务员，现金购房客户里面包括生意人，外出打工人员。他们排名依次为企业职员44%，公务员33%，生意人和外出打工人员22% 2、华远名仕25-35岁之间的业主占总调查比例的38%， 46-55岁的占总调查比例的19%，55岁以上的点总调查比例的2%。购房的消费者的年龄特征为25-40岁，消费年龄年青化。 ■华远名仕客户群体区域统计： 城区 江益 甘露 金湖 星子 九江 德安 永修 南昌 外省 34 9 1 2 1 4 1 7 2 2 分析： 城区客户为华远名仕购房主体，比例高达54%，在已成交的63位业主中，通过合同查阅，按照购房区域划分为城区、周边乡镇、其它地区三块，统计结果为： 在63位客户中，城区客户购房34户，比例高达54%，远远超过乡镇客户19%的比重。 2、在乡镇客户中，江益的客户占总乡镇客户的75%，而甘露和金湖两个乡镇也只占到比重25%，说明该项目在江益的影响力。 3、在对外省客户统计中，我们发现外省客户二人购房三套，并且都是一次性现金付款，投资炒房可能性偏大。 小结： 通过对竞争楼盘客户、华远名仕客户区域、职业、年龄等特征进行分析，至少可以为锦绣星城的客户定位做以下二点总结： 1、区域性消费影响力的加重使得本案无论是在广告推广上还是客户定位上将更具个性化，对城区客户和乡镇客户特别是对处于项目周边的市县区应该进一