优派克思江苏南京湖南路地下商业街项目市场调研策划报告.doc

Unique Partner amp; Customer Skills 湖南路地下商业街策划报告 谨呈： 东方大唐置业有限公司 本项目UPCS所做的工作 工作内容 地块考察 政府部门访谈 收集基础资料 南京商业市场研究 外地商业项目考察 客户沟通 93/a.19-9.28 9.29-10.12 9.05-9.19 第一阶段 市场调研 第二阶段 报告撰写 公司评审 第三阶段 中期沟通 确定研究思路 市场及项目研究结果研讨 公司初审 撰写项目主体报告 公司复审 修改调整 完成终稿 工作内容 工作内容 汇报内容调整 本次汇报的思维导图 项目投资背景研究 项目推广执行 项目行销与招商策略 项目定位 市场竞争环境研究 项目规划设计建议 运营模式分析 国内典型商业项目研究 项目基地研究 项目SWOT分析 项目租售比例建议 项目投资背景解析 城市概况 城市经济运行特征 相关政策解读 南京商业市场分析 多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能，也为城市商业的繁荣带来机会 ■□南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。 ■□南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。 ■□南京是长三角的中心城市，是全国性商贸中心之一、历史文化名城。 ■□作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。 至珠三角 至闽三角 至上海 至徐州 至武汉 至京津唐 至胶东 南京市 项目投资背景解析 城市概况 城市经济运行特征 相关政策解读 南京商业市场分析 城市经济总量的持续增长，按照经济增长与房地产业发展的关系模型，南京进入飞速发展期 飞速发展 大于15% 高速发展 10~15% 稳定发展 5-10% 停滞甚至倒退 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业发展状况 GDP增长率 按照国际研究惯例： GDP增长与城市房地产发展关系模型 人均GDP接近6000美元，按照国际研究经济周期与房地产发展阶段的规律，南京的房地产进入快速发展期 缓慢发展综合发展型 平稳发展以质量为主数量和质量并重 快速发展，以数量为主，数量和质量并重 超速发展，单纯数量型 发展特征 改善需求为主 改善需求为主 生存、改善需求兼有 生存需求 需求特征 12000以上 8000-12000 4000-8000 800-4000 人均GDP（美元） 减缓发展阶段 平稳发展阶段 快速发展阶段 启动阶段 发展阶段 经济周期对房地产周期的影响 第二产业、第三产业所占比重较高，预示工业化进程迅速且经济发展活力十足 ■□从历年南京经市产业结构演变趋势 来看，一产比重在逐渐降低，二产比重增加趋势明显； ■□第二产业，尤其是工业基础的壮大为城市经济发展奠定坚实基础； ■□第三产业发达反映城市的经济活力，随着产业结构的持续调整及现代服务业的发展，城市经济还将迎来新的发展阶段。 城市固定资产投资相对理性，对区域经济发展的拉动作用较为明显 ■□南京固定资产投资保持稳定的增长，与其城市发展速度相适应； ■□固定资产投资对经济增长的作用明显。 社会消费品零售总额的总量较高，接近1200亿元，城市商业经济发达，居民消费观念强 ■□南京社会消费品零售总额在同类省会城市处于前列； ■□南京商业经济的发达，这与城市定位是相匹配的； ■□折射出当地居民在消费意识上的超前性。 居民对大宗消费品的实际支付能力较高但居民消费相对比较保守 ■□居民储蓄存款余额较同类城市高且人均值增幅保持在10%左右，显示居民对大宗消费品的实际支付能力；同时城乡居民存款总额所占比例的稳步加大则反映出居民消费的保守一面 城市居民的消费观念在逐步增强，但短期内消费趋于保守，还需要一定的市场培育期转变和引导，居民消费能力相对减小 ■□2005年南京人均消费支出的增长比例的加大，反映出城市居民消费观念在不断增强； ■□同时消费支出与可支配收入比例的减少，则反映出消费观念还是不强； ■□经济总量的增长幅度较可支配收入和支出的增长小，折射出可供消费的能力减弱 项目投资背景解析 城市概况 城市经济运行特征 相关政策解读 南京商业市场分析 金融政策 公积金利率的调整在加重购房压力的同时，折射出国家是在从多个角度控制房价的过快增长。 住房公积金利率上调；个人还贷能力系数的调低 建设部和南京住房公积金管理中心 一是引导投资和货币信贷的合理增长； 二可以引导