房地产经济学08第八章 房地产税制.ppt

3.1房地产税制设计（基本原则） ·特点和启迪 税负水平 税收时机 税种结构 计税依据 在税负水平上，各国（地区）大多遵循“宽税基、少税种、低税率”的税制搭配原则。 宽税基：保障税收来源； 少税种：提高征税效率； 低税率：降低征管难度。 3.1房地产税制设计（基本原则） ·特点和启迪 税负水平 税收时机 税种结构 计税依据 主要包括保有和流转两大方面。 税收时机 取得 转移 保有 不动产取得税 继承税、赠与税（无偿） 不动产登录税、印花税 不动产税（合并财产税） 定期不动产增值税 特殊不动产保有税：如过多保有税、闲置税、荒地税等。 转让收益税：所得税、不动产转移增值税 特殊不动产流转税：如短期转让税、超短期转让税等。 转让 3.1房地产税制设计（基本原则） ·特点和启迪 税负水平 税收时机 税种结构 计税依据 重保有、轻流通： 从税收性质来看，国外房地产税收主要分为财产税性质和所得税性质两大类。 “重保有”可突出房地产税的财产税属性，由于财产税是对存量课税且税负不易转嫁，所以能够更好地促进社会财富的公平分配；也可为地方政府提供充足的财政收入来源。 “轻流通”有利于鼓励不动产的流通行为，促进资源的优化配置。 3.1房地产税制设计（基本原则） ·特点和启迪 税负水平 税收时机 税种结构 计税依据 从价计征为主，且多采用能反映征税对象真实价值和级差的市场评估价格作为计税依据，符合税收的公平和效率原则。 ·特点和启迪 3.2房地产税收征管 房地产税收立法 房地产税收配套辅助制度 房地产产权登记制度 房地产价格评估制度 4.1我国现行的房地产税制存在的问题 4.2我国房地产税制改革的基本思路 4.1我国现行的房地产税制存在的问题 租税费体系设置不够合理 税制结构不合理，轻保有、重流通 税种设置不合理，个别税种交叉，重复征税 计税依据不科学 税收政策不统一，有失公平 税收的辅助制度不健全 4.1我国现行的房地产税制存在的问题 租税费体系设置不够合理 租、税、费概念混淆不清，设置混杂，例如： 以税代租：城镇土地使用税 以费代税：闲置土地使用费 以税代费：城市维护建设税 4.1我国现行的房地产税制存在的问题 税制结构不合理，轻保有、重流通 如对于私有住宅： 自用（保有）不征税； 出租时征收房产税、营业税（+城市维护建设税、教育费附加）、个人所得税等。 转让时征收契税、营业税（+城市维护建设税、教育费附加）、所得税、土地增值税、印花税等。 4.1我国现行的房地产税制存在的问题 税制结构不合理，轻保有、重流通 这种税制结构不利于充分发挥房地产税收的功能： 房地产税收难以成为地方财政收入的重要和稳定来源； 削弱了房地产税收对社会财富公平分配的促进作用； 限制房地产的流动，不利于房地产要素的优化配置。 4.1我国现行的房地产税制存在的问题 税种设置不合理，个别税种交叉，重复征税 房地产转让： 既向卖方征收所得税，又征土地增值税，对同一主体重复征税。 既向卖方征收所得税、土地增值税、营业税，又向买方征收契税，对同一标的交易的双方重复征税。 房地产出租： 向出租人既征收房产税，又征收营业税、所得税，对同一主体重复征税。 1.5 房地产税收的转嫁 1.5.2房地产税收转嫁的条件 对于一般商品或生产要素，如果课税对象供给弹性大于需求弹性，在税收转嫁中供给者将会处于一个更加有利的地位，税收容易发生前转；反之，如果课税对象需求弹性大于供给弹性，税收则容易发生逆转。 税收能否转嫁以及转嫁多少，主要取决于课税商品（或生产要素）的供需弹性和市场特征。 S S P0 E0 D D Q P Q0 假设课税对象的供需双方都有一定的弹性，政府课税之前，供给曲线与需求曲线相交于E0点，税前均衡价格为P0，均衡数量为Q0。 政府如果对商品供给者课征T量的税，供给曲线会因此向上平行移动至S’S’，与需求曲线相交于点El，税后商品的均衡价格则升至Pl，均衡数量降至Ql，商品供给者税后实际得到的价格为P2（Pl -P2＝T）。 S S P0 E0 D D Q P Q0 假设课税对象的供需双方都有一定的弹性，政府课税之前，供给曲线与需求曲线相交于E0点，税前均衡价格为P0，均衡数量为Q0。 S’ S’ E1 T Q1 P1 P2 政府如果对商品供给者课征T量的税，供给曲线会因此向上平行移动至S’S’，与需求曲线相交于点El，税后商品的均衡价格则升至Pl，均衡数量降至Ql，商品供给者税后实际得到的价格为P2（Pl -P2＝T）。 与征税前相比，房地产需求者支付的价格由P0升至Pl，而供应者实际得到的价格