-南昌市湾里区房地产市场调查报告.doc

南昌市湾里区房地产市场调查报告 湾里区位于南昌市近郊、素有南昌“绿色之肺”的美称，森林覆盖率达73%，距南昌中心18公里,有南昌后花园之美誉。湾里区面积250平方公里，人口约8万。区内交通、水电、通讯等基础设施一应俱全。这几年湾里区利用自身的景区优势，大力发展特色旅游业，并吸引了一批民办学校落户，人气得到提升，人气带动了财气，地块一挂牌就被开发商摘牌。昌湾大道、云湾公路、红湾公路（红谷滩到湾里区只需十分钟车程）的开通，打通了与南昌市区的交通瓶颈，湾里也正处在一个全新的开拓发展时期。一、主要楼盘现况：１帝景湾洋城：位于云湾公路旁，项目总占地面积260余亩，总建筑面积21万平方米。住宅类型以多层（6层）和别墅为主，住宅总户数为1414户，项目建筑全部采用全框架异型柱结构。普通住宅均价1800元/平方米，物业管理费: 0.85元/平方米。优势：湾里区目前规模最大，小区内配套设施齐全，外立面丰富有层次感，户型结构合理，价格适中。劣势：开发商是本土开发商，没有开发经验和知名度，购房者前期信心不足，物业管理水平欠佳物业费较高。地理位置离中心区有一定距离，外部几乎没有配套。销售情况:较好置业人群:大多属二次置业,以中高收入者为主,比如公务员、教师等，他们认同一种‘离尘不离城’的生活方式和健康生活的理念。２康都：梅岭康都位于南昌国家级风景区梅岭镇内，是省城第一个景区里的纯自然养生度假楼盘。开发商:南昌市普银投资有限公司投资商:北京中铁鑫业投资有限公司物业管理公司:深圳市公元物业管理有限公司，物业管理费: 1.20元/平方米。住宅均价从2680元涨至３000元/平方米优势：全屋精装修配置常用家电、家具，可直接入住。依据项目的原始坡地，采用开放的布局，达到人与自然的和谐。小区配套全，除休闲娱乐外，还配置了度假服务类、特色疗养类配套设施。引导全新养生、度假生活方式。劣势：位于梅岭镇，交通不是很便利。周边配套相对薄弱。销售情况:较好置业人群:以南昌市内中高收入者为主，他们在空气清新，风景优美的地方度假、养生、休闲、享受悠闲度假的中产阶级生活。３瀚德逸居：物业地址: 湾里区风景区太平镇 .住宅均价1600元/平方米.海南洋浦瀚德房地产开发有限公司投资、南昌瀚德房地产开发有限公司开发，该项目分独栋意境别苑、双拼别苑、阳光排屋，总占地面积60亩，总建筑面积20716平米，共102户。有九龙港这种自然景观，每户都有最佳的观河效果，瀚德逸居的户型设计以创造良好的景观为基本原则，每户均有自己的车库。建筑造型为徵派居民风格，蓝灰色的瓦屋面，白色及灰色的墙面，具有明显的徵派色彩.优势：依山傍水，翠竹掩映，具有浓厚的江南特色.劣势：位于太平镇，周边配套相对薄弱.地理位置较偏远,交通不便利。本地市场没有这个消化能力，主要依托南昌购房群体。但市场定位不准，没有在养生、休闲、度假上做足功夫。销售情况:一般置业人群:大多属二次置业，以南昌市内中高收入者为主，度假、休闲、为主要目的。4敏龙花园:物业地址: 湾里区区幸福路372号（洪崖丹井旁）.开发商: 江西茂敏房地产开发有限公司 .住宅均价1800元/平方米? ? 物业管理费: 0.40元/平方米。 住宅部分售罄，底层商铺在售.12层的小高层未建.敏龙花园是集多层花园洋房、电梯式小户型及商业步行街为一体的综合社区，总规划4栋房屋，由3栋6层的多层及1栋12层的小高层组成优势:位于湾里政治中心、文教中心、商业中心周边配套齐全.高校附近,高租金,有投资价值。劣势：规模小,小区内无绿化和配套，还是早期的开发模式。销售情况:好置业人群:湾里区当地中高收入者及南昌市内中收入者为主，他们看重的是这里的投资价值，以居住或出租为目的。二、综述：? ?随着2000年南昌市创建花园城市以来，南昌市房地产如火如荼，开发建设到了一个更新更高的阶段。经济的不断增长，带动了人们对住宅更高的需求。而湾里-南昌市的后花园，以其便捷的交通优势和得天独厚的梅岭旅游资源，成为南昌人购房置业者考虑的新区域。? ? 湾里区的楼盘现在已是全面开花，以招贤大道为主路，靠近大学院校为主要商业闹区，学生经济是湾里的主要消费形势。从湾里在售的楼盘来看，几个大盘分布在周边，中心区楼盘规模小，多而散，开发档次不高，但依托其地理位置，销售依然火爆。? ? 从湾里购房群体分析：湾里长期以来没有经济支柱产业，人们收入不高，大都出外务工,形成不了强有力的购买群体。本地可以消化小部分，但多数还是以南昌的购房者为主，他们看中的第一是湾里有许多的风景名胜，把自己的家安在风景区.这里有新鲜空气和清静的环境,特别是中老年人退休后可以在这里常住。第二是区政府大力开发湾里交通配套，最近新增了许多交通车班次。出行十分方便。第三是投资出租，周