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中国房价的现实与出路 中国房价的现实与出路 　　房价问题可能是时下最炙手可热的话题了。从街头巷尾到报刊媒体，从妇孺百姓到达官显贵，可以说处处在讲，人人在议。然而，讲的对的，议的好的真知灼见并不多见。大部份人在讨论房价时往往从自己的利益出发，而且常常带有感情的因素。这不能过于苛求，因为房价关乎国计民生，关乎每个人的切身利益。不从自己不出发，不带感情是不可能的。但是，如果要对房价问题有一个正确的认识，不从事实出发，不按规律分析是很难把这个问题想明白，弄清楚的。作者近几年来对房价也有关心，心中有一些不成熟的想法，愿意奉献出来与大家共同商讨。 　　一、什么是房价问题 　　房价问题包括两个方面。一是房价高低的问题，二是房价涨跌的问题。 　　每平方米一万块的房价是高还是低，不好说。一个人一米七的身高，是高还是矮，不好说。如果是女人，一米七是高了；如果是男人，一米七太普通了；那如果是十三四岁的男孩呢？因此衡量一个人的身高是高还是矮的时候，要看它的性别、年龄、种族。我们心里面会有一个标准，这就是某一种族，某一年龄，某种性别的人的身高有个正常值。身高高于这个正常值就算高，低于这个正常值就算矮。而且，这个正常值并非一成不变。随着环境的变化，正常值也会上下起伏。衡量房价高低可以用什么做参照呢？人均可支配收入是一个不错的指标。国内、国际上经常采用这个指标参考房价。人均可支配收入与房价有一个合理的比值，低于这个比值房价偏高，高于这个比值房价偏低。然而需要支持的是，这个指标没有考虑收入分配差距因素。房价从每平方米10000块到每平方米12000块就是涨吗？未必。要看当期的通货膨胀和其他情况。CPI、GDP、人均可支配收入等的增长速度常常用来和名义房价比较，判断房价是涨还是跌。 　　无论以什么指标来衡量，目前中国房价的事实是价格高，上涨快。因此，当前中国的房价问题是价格过高和上涨过快的问题。 　　二、为何是价格高、上涨快 　　任何物品的价格都是由其供给和需求决定的。价格只是供需作用的的结果。需求旺盛，供给不足是目前房地产市场的基本格局。 　　需求方面。改革开放三十年来我国经济取得了快速发展，人民的收入不断增加，财富不断积累。这三十年也是我国人口快速增长的三十年。虽然实行了计划生育，但由于人口基数大，我国的年人口增量不小。这三十年也是我国快速城市化的三十年。城市不仅要解决新增人口的住房问题，而且要解决大量外来人口的住房问题。这些基本趋势是我国房地产需求长期旺盛的坚实基础。 　　供给方面。虽然我国国土面积广阔，但适合农业、工业用途的土地其实不多。为了保证粮食安全，政府不得不控制农业用地转为工业用地和住宅用地的规模和速度。 　　供给和需求两个方面的力量都很顽固，因此高房价问题将长期存在。 　　有的读者可能会有这样的疑问，改革开放搞了三十年，为什么近几年的房价问题特别突出？这是因为，我国住房市场化改革是九十年代末开始的，在这之前的计划经济也有住房问题，只不过没有表现在价格上。那个时候的住房问题是筒子楼、大杂院等。目前买房的主力是30岁以上的人，计划生育的作用还不明显。近些年大学扩招、户籍制度松动也加快了城市化进程。预期房地产价格上涨，国内、国外投机力量纷至沓来，希望从中分一杯羹，也是房价问题的重要原因。 　　三、为房地产商说句话 　　房地产商因为产业蓬勃发展没少赚钱，也因为房价问题没少挨骂。有些房地产商的有些行为该骂。但如果说房地产商造成了中国目前的房价问题，则有些言过其实；如果说房地产商都是靠不法手段谋得暴利，则有些以偏概全。房地产商是近几年财富榜中的座上客。以此判断房地产业的利润丰厚是可靠的。土地由政府部门独家供给，房地产商在获得土地开发的过程中使用一些手段是可以想象的。古语有云：“无商不奸”。这一点，从近几年来落马的政府官员情况也可以窥见一斑。说每个开发商都是黑的，就等于说每个土地管理部门官员都是黑的一样，可能吗？ 　　任志强先生曾经说过这样的话。“房地产商造的房子是要人家拿钱来买的，你有钱就买我的房子，你没有钱你的住房问题就不是我解决的。”当时一石激起千层浪，招来了不少打伐之声。虽然这句话让劳苦大众听起来有点刺耳，但细细想想，并无不对。普通大众没有好房子住，并不是今天才有的问题。大家都读过唐代杜甫的《茅屋被秋风所破歌》。当时杜甫住的就是茅屋，而且在诗词的最后写出了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感叹。唐朝尚且如此，其他朝代就更不用说了。 　　开发商用于房地产开发的土地是自己花钱买来的，是有成本的。每一个理性的开发商都想利润最大化，都想得到最高的回报。这天经地义，无可厚非。如何最大化？造高档住宅还是一般住宅。很显然是造高档住宅能使土地得到最好的使用，价值最大。可问题是只有富人才能买高档住宅。天下寒士只能望楼兴