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中原-中海深圳西岸华府地产项目整体营销报告 2.6 容积率 930％ 建筑覆盖率 255000 ㎡ 建筑面积 98153.45 ㎡ 用地面积 942个 车位 10000㎡ 商业面积 2.4 容积率 30％ 建筑覆盖率 104597 ㎡ 建筑面积 43581.88 ㎡ 用地面积 北地块技术指标 南地块技术指标 西岸华府经济技术指标 深圳西部组团房地产发展尚处于起步阶段，西岸华府是目前体量最大的房地产商住项目 在项目营销过程中，我们面临最核心的两大问题 合理的销售速度 项目价值最大化 核心问题 如何在封闭型市 场建立品牌形象 我们的思路 项目的市场环境 项目的客户群体 整体营销策略 市场环境 市场大环境——关键词：房价急剧飙升、存量消化殆尽 2005年，深圳房价较2004年上涨16.25%，而到2006年，全市均价突破9000大关，达到9170元/平米，较2005年全年上涨30%，价格急剧飙升 2000-2005年深圳市商品住宅住宅存量统计 -200.00 -100.00 -50.00 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 数量（万平米） 住宅存量 21.08 53.42 237.29 -95.00 -13.65 -197.83 2000 2001 2002 2003 2004 2005 从04年开始，市场存量不断消化，供求关系严重失衡，导致06年新推项目开盘即迅速消化，价格迅速攀升 市场大环境——关键词：06年供应、关外 同比增长 2005年新增供应（万㎡） 2006年新增供应（万㎡） 区域 -2.2% 711.6 696 合计 2.4% 171.8 176 龙岗 6.1% 240.4 255 宝安 9.9% 19.2 21.1 盐田 25.2% 108.6 136 南山 -22.5% 88.4 68.5 福田 -52.5% 83.1 39.5 罗湖 2006年全市新增供应主要分布在龙岗及宝安两地，合计共430余万平米，占全市的份额达到6成。宝安新增供应255万平方米，比05年增加6%，占全市的36% 关内新增供应最大的区域是南山，新增供应136万平米，比05年增加25%，占全市的20%。 市场大环境——关键词：06年供应、三房为主 2006年全市批售住宅6.9万套，其中三房最多，占总体比例的37%，其次是两房，占总体比例的27%。在三房的户型当中，92%的三房面积超过90平米，占总体比例的34%，仅有8%的三房面积在90平米以下，占总体比例的3%。可见三房仍是市场需求最多的户型 06、05年政府出让住宅用地情况 36.3 63.6 99.9 可建商品住宅面积(万㎡) 14.4 36.3 50.7 住宅用地(万㎡) 2005年 104.3 78.3 185.7 可建商品住宅面积(万㎡) 45.9 44.7 90.6 住宅用地(万㎡) 2006年 龙岗 宝安 全市 政府出让商品住宅用地 年 份 市场大环境——关键词：07底-08年供需矛盾将得到缓解 06、05年政府出让住宅用地价格一览 2372 265000 1117304 507073 拍卖 2005年 2983 605454 2029877 905783 合计 2200 18800 85426 38830 挂牌 2827 456754 1615518 653750 招标 3949 129900 328933 213202 拍卖 2006年 楼面地价 交易金额 (万元) 可建筑面积 交易面积(㎡) 交易方式 年 份 2007年底，商品住房供需矛盾有望得到缓解，首先因调整套型比例而延误的项目已渡过调整期，会在2007年底陆续释放出来。2007年，要建商品住房13.4万套，建筑面积1197万平方米，更重要的是连续五年都保持这样的新增供应，能够大大解除消费者的心理恐慌，在促进消费者理性置业，保持市场平稳发展方面将起到重要作用。 关内受到用地限制，住宅项目比较稀缺，主要依靠存量用地及旧改释放的量，其中大户型的打造会与国际水准接轨，趋向阔而豪，类似金域蓝湾三期、华润二期，小户型则向酒店化、商务化功能转化，趋向小而精，类似旧改项目金地名津 市场大环境——关键词：供应/价格分化 07年底至08年，住宅供应将出现两个显著变化： 一个是90平米以下中小户型比例显著放大， 另一个是关外供应量显著增多，这两个因素将促成关内与关外、大户型与中小户型的房价产生分化。 供需失衡 价格上涨 市场向右 市场大环境——关键词：宏观调控 “国八条” “深八条” 第三次加息 “温六条” 上调准备金 增加税费 新版预售合同 5月新政、6月新政，从土地调控、供应调控、税费调控到银根紧缩，宏观上为我们展现的是一幅持续的严肃态势，不管如何，国