当代光谷智慧城沿街高层项目可行性实施方案.docx

目 录前言I第一部分总论6一、项目背景61、项目名称62、项目区位63、项目现状74、承办单位概况75、已具备的主要开发建设条件8二、项目可行性研究报告编制依据8三、项目主要结论91、项目名称建议92、项目目标顾客群定位93、项目产品定位94. 项目规划建设方案95、项目价格定位106、项目投入总资金和主要经济效果10四、项目建设存在的主要问题和实施建议121. 项目建设存在的主要问题122、项目的实施建议12第二部分项目的市场态势分析14一、武汉房地产市场分析141、经济背景142、政策背景153、武汉市房地产市场特点分析164、武汉房地产市场趋势预测分析17二、项目供需圈区域房地产市场态势分析191、光谷片区概况192.光谷片区区域房地产市场分析20三、光谷片区区域重点竞争项目分析221、主要竞争物业分布概况222、主要竞争物业价格分析233、主要竞争物业调查结果244、主要竞争项目的高层物业分析275、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议346、物业调查分析结论36第三部分项目所在区域楼面地价分析37一、武汉市房地产市场土地供应状况分析37二、项目所在片区楼面地价分析381、邻近地块转让案例数据382、区域楼面地价分析383、住宅物业和商业物业地价分摊38第四部分项目开发经营机会分析39一、项目SWOT分析39二、“NMN”（现状－对策－目标）矩阵分析40第五部分项目定位41一、项目开发经营理念和策略41二、项目定位421、物业定位——中档精品高层物业422、项目命名423、目标客户群定位434、户型定位445、价格定位45第六部分物业发展建议49一、物业开发方案构思49二、项目规划方案建议501.规划设计方案技术经济指标502、户型设计建议513、建筑及外立面风格51三、项目建设方案建议521、项目建设期522、空间组织和建筑布局523、人防和消防设计524、管理系统535、建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选购53四、项目环境景观方案建议54第七部分环境影响评价55一、项目实施过程中的环境影响与对策551.项目实施过程中的环境影响552、项目实施过程中的环境影响对策55二、项目建成后的环境影响及对策56第八部分项目组织建议57一、组织机构配置57二、项目任务组织571、项目实施的原则572、工程招投标583、营销工作的组织604、物业管理工作的组织60三、项目实施进度601、项目建设开发周期602、项目实施进度安排613、项目实施进度表61第九部分投资估算63一、建设投资估算631、投资估算范围632、投资估算编制依据633、投资估算说明64二、项目投入总资金及分年投入计划65第十部分融资方案67一、项目资金来源671、项目资本金筹措672、项目债务资金筹措67二、融资方案分析681、资金来源可靠性分析682、融资结构分析683、融资成本分析684、融资风险分析69第十一部分财务评价71一、财务评价基础数据与参数选取711、财务价格712、利率713、项目计算期选取714、财务基准收益率（ic）设定71二、营业收入与成本费用估算721、销售收入估算722、租赁收入估算723、销售成本费用估算724、所得税的估算72三、财务评价报表73四、盈利能力分析731、财务内部收益率732、财务净现值733、投资回收期734、投资回报率74五、偿债能力分析74六、不确定性分析74七、财务评价结论74第十二部分社会影响评价75一、社会影响分析75二、互适性分析76三、社会风险分析77第十三部分风险分析79一、风险等级划分79二、风险因素的识别和评估79三、风险规避对策分析811、政策风险对策812、市场风险对策813、工程风险对策814、资金来源风险对策825、社会风险对策82第十四部分研究结论和建议83一、项目开发建设与经济效果结论83二、该项目具有良好的经济效益和社会效益84三、项目实施建议84附图、附表87第一部分 总 论一、项目背景1、项目名称项目暂定名称：当代光谷智慧城沿街高层项目。2、项目区位当代光谷智慧城沿街高层项目位于“武汉?中国光谷”中央商务区内，系当代光谷智慧城三期。东隔保利花园为关山大道，西至717研究所，南临雄楚大道（民院路与关山一路中段），北接当代光谷智慧城一期、二期及即将建设的光谷步行街。其地理位置优越，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东为广阔无边的森林公园。该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，外路客运、市内公共交通系统便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。本项目地块（东湖开发区雄楚大街1019号）3、项目现状当代光谷智慧城沿街高层项目属于当代光谷智慧城整体规划中的组成项目，是武汉当代物业发展公司精心开发建成已入住的当代光谷智慧城社区