世纪城项目可行性研究报告.doc

沙河实业股份有限公司 世纪城项目可行性研究报告 二○○二年十一月 目 录 一、项目的基本情况介绍 3 （一）基本情况 3 （二）合作方式及条件 3 （三）周边情况 3 二、南山住宅市场现状调研分析 4 （一）、南山区高层住宅市场现状调研分析 4 （二）、区域住宅市场现状调研分析 6 （三）、竞争楼盘分析 7 三、南山住宅市场预测 11 （一）、竞争将趋向更加激烈 11 （二）、高品质、个性化产品将成为竞争优势 11 （三）中小型户型住宅有一定的市场潜力 11 （四）、住宅市场存量有待消化，供应进一步加大 12 （五）、特区内土地出让的控制对现有南山住宅市场的发展利好 12 （六）特区检查站的取消对现有南山住宅市场的发展不利 12 （七）价格无上升空间 12 四、项目定位 12 （一）、项目总体定位 12 （二）、项目户型定位 12 （三）、项目目标市场定位 12 （四）、项目价格定位 12 五、项目经济效益分析 13 (一)项目的建筑规模 13 (二)项目总投资估算 13 （三）总投资收益 19 （四）项目不确定性分析 20 六、建设周期及资金筹措计划 23 七、结论 24 一、项目的基本情况介绍 （一）基本情况 1、项目概况 该项目是深圳钜华投资发展有限公司从南油集团取得的，原已办理了《建设工程项目规划许可证》，由于土地不规则，不便于实现最大开发价值，钜华公司要求调整红线，现正在国土局办理红线调整审批手续。该项目第一期用地手续已经变更到项目公司—深圳市太古城实业发展有限公司名下，二期用地手续正在变更之中。 1、项目位置：“世纪城”项目位于深圳市南山区南油大道西、创业路南，地块编号T104—0127、0128； 2、土地使用功能：商业、住宅； 3、土地年限：70年 ，自2002年至2072年； 4、建设规模：用地面积55502.831m2，建筑面积247405.75m2，其中商业面积87532.88m2，住宅159872.87m2。 2、地理概况 本项目地块南、北面均为原南油购物公园待建项目，西面为汽车修理厂，东面紧邻南油大道，项目东南方向为南油集团，地理位置较优越。 （二）合作方式及条件 经沙河股份与钜华公司初步洽谈，签订了合作意向书，拟采如下合作方式： 1、单独转让住宅部分的建筑面积，即沙河股份按1500元/m2单价乘以住宅建筑面积得出地价款，作为收购项目公司的部分股权的转让费，并取得住宅部分的全部收益权。 2、商业部分由沙河股份先按人民币1800—2000元/ m2建筑面积计得出的地价款无息支付给钜华公司使用，建安费用由沙河股份先垫付，建筑完毕后，钜华公司即无息返还沙河股份支付的地价款和垫付的建安费用，另按1700—1800元/m2建筑面积的固定回报支付给沙河股份，商业部分所有权属钜华公司，由其自行对外销售，其收益与沙河股份无关。 （三）周边情况 1、本项目距离海雅百货，人人乐购物商场、蛇口沃尔玛等大型商场和超市较近。海珠城酒楼步行只需5分钟。 2、北侧海雅百货旁边的南山书城，建成后的规模（3万m2）将不亚于福田区的书城。 3、项目周围大、中、小、幼各级学校一应俱全，构成了南山独有的“四级立体”教育体系。 二、南山住宅市场现状调研分析 （一）、南山区高层住宅市场现状调研分析 南山区高层物业主要集中在南山大道两侧、前海、月亮湾地区、后海地区及南油大道两侧以及深大、玉泉路以西的地区。从分布来看，南山大道两侧及南山大道与南油大道之间是高层、小高层的主要集中区。尤其是南油大道两侧作为规划建设行政区的南油片区，城区发展已初具规模，市政配套逐渐完善，为高层住宅的建设提供了良好条件，近年来该片区的高层住宅开发十分活跃，市场吸纳程度较高。 客户以首次置业者居多，随着滨海大道的开通，后海片区所有在售楼盘的销售目标客户群也出现了相当大的变化，福田、罗湖等区外人士在南山置业的比重逐渐增加，这一片区地产市场进入了一个全新时期，成为深圳楼市上的又一亮点。 1、楼盘概况 近几年南山区蛇口半岛小高层、高层发展迅速，并逐渐成为市场的主流，目前在这一区域内在售或内部认购的楼盘计有十几个，分别是：蔚蓝海岸三期、招商海月·晴海州、海印长城一期、观海台、海岸名珠花园、西海湾花园、西海花城、云海天城世家、金海岸、现代城·梦想家、小小家、雅仕·荔景苑、新街口、金色华庭、中海阳光棕榈园、星海名城、前海宜家、港湾丽都等。 这些楼盘的普遍优势在于小区环境及户型设计各项目都竭尽所能，勇于创新；在挖掘概念，塑卖点方面也各显所长，市场魅力也随之增强。而且其位置均位于成熟社区范围内，交通便利、周边配套健全，片区内部分项目的技术经济指标见下表： 楼盘名称 占地面积 建筑面积 建筑形式 总户数 主力户型 海印长城 55607.4m2 204200m2 高层、 小高层 一