湖南省长沙的市工业地产总部基地项目营销策划案.pptxVIP

湖南省长沙市工业地产总部基地项目营销策划案201 年 月报告框架 市场及政策研究第一部分项目SWOT分析第二部分项目定位第三部分营销整体战略第四部分项目入市时机评估第五部分项目客户积累策略第六部分营销节点安排及费用估算第七部分合同报价第八部分前言基于我司与贵司尚缺乏足够的沟通，对贵司开发意图、企业战略、工程具体进度等有待进一步深入了解。本报告在贵司所提供的邀标函及相关内容要求方面在撰写本报告时有所调整，由于受条件局限并未完全依照要求全面展开阐述，仅择当前项目的核心环节问题进行了较为深入的思考。本项目所需要涉及深度执行部分需与贵司充分交流、调研市场后方可进行，该报告仅作投标展示用，不足之处敬请谅解。PART 1第一部分：市场及政策研究 政策调整：房地产调控和货币紧缩政策将会打压抑制部分购房需求，影响全国市场大势。宏观市场 4月17日国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨》的通知。9月29日国家有关部委出台措施进一步落实国务院关于坚决遏制房价过快上涨的通知精神 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 12月26日人民银行再次上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这是降息通道结束时隔两年后，两个月连续加息。12月20日人民银行再次上调存款准备金率0.5个百分点。这是今年第六次上调存款准备金率。房地产市场现状及未来走势分析区域角度——长沙作为湖南省代表性的省会级中心城市，随着“长沙城市群的转变”、“长株潭一体化” 等发展战略的实施，将为项目的开发带来机遇和挑战。宏观市场 启示——1、长沙未来的发展在于有足够的发展空间，而“长株潭一体化” 战略部署的形成，标志着可以快速催动城市进步的奠基石，使发展空间将更为广阔；优化并整合各区域的产业结构，得到充分合理的利用，从而更进一步刺激城市的快速发展；2、南城和河西虽然发展起步较晚，随着市府的西移，省府的南迁，由此形成了良好发展条件，且吻合“一体化”的发展要求，是可以起到疏导和优化整体并实现快速发展的良好平台；3、原城市核心将获得更好的发展条件，与此同时将形成多个城市级核心商圈，从而完成多核化发展需要。宏观市场 经济角度——长沙经济保持较高的增长速度，远远超出全国8%的预期目标，经济快速发展的势头尚未改变。2010年前三季度长沙实现GDP3107亿元，长沙市经济总量(GDP)在全国省会城市中排位由2005年的12 位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后赶超长春、哈尔滨、石家庄、郑州、济南5市，在中部六市中排第2位，仅低于武汉市。长沙市GDP历年增长速度走势图2010年前三季度长沙GDP同比增长16.0%，比全国增幅10.6%高5.4个百分点，与全省增幅14.8%高1.2个百分点；宏观市场 经济角度——长沙社会消费品零售总额增速保持较高水平。2009年长沙社会消费品零售总额增长速度始终保持在15%以上，增长速度依然较快，2010年上半年增速但仍保持较高速度。长沙市社会消费品零售总额增幅走势图1月份在国家出台各种扩大内需的政策后，2月增速有所回升，扩内需政策初现成效。3月份消费品零售总额增速止住了下滑的势头。进入4月后，长沙社会消费品零售总额增速缓慢回升。人口角度——人口的稳步激增，将在未来几年内拉动长沙房地产的良性发展，为长沙房地产及项目开发水准的提升奠定坚实的基础宏观市场 按照长沙市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到950万，城市化水平80%左右。其中市区人口400万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积20㎡计算，相当于未来十年将新增3000万㎡的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到300万㎡ ；按照历年来长沙城镇人口增加绝对值来看，年均增长基本在30万左右，其中市区人口约为16万，按人均住房面积20㎡计算，相当于每年将新增300万㎡的刚性住房需求；2008年上半年，长沙市城市居民家庭人均可支配收入仍然保持了过去5年来两位数增长的速度，全市人均可支配收入为9767．79元（约1628元／月），同比增长达13．4％，增幅较去年回落2．4个百分点，剔除物价上涨因素实际增长7．4％。 启示：长沙作为湖南省会城市，随城市规模的扩张、城市化率的加速、刚性人口的激增，将对长沙房地产市场的开发前景奠定基础。而