长沙星月城营销策划报告.doc

长沙星月城营销策划报告 长沙星月城营销策划报告 市场篇 项目理解篇 市场定位篇 客户定位篇 产品规划建议篇 现场包装攻略篇 营销推广策略篇 价格策略篇 第一部分：市场篇 ■长沙外来品牌发展商有： 北京阳光100、碧桂园、珠江实业、中体国奥、浙江绿城等。 ■长沙将开发的上千亩大盘有10个以上： 河西湘江三桥旁阳光100国际新城、河西湘江二桥旁凯达房产、雨花区国中新城、星沙开发区碧桂园别墅区、本项目等 长沙房地产市场开始进入： 大盘时代 品牌发展商的纷纷进入标志： 品牌时代 第一部分：市场大势篇 一、品牌局面 二、板块竞争态势 城东，以人民东路为代表受到广泛认同，售价已突破均价3000元每平方米 城南，刚刚崛起，销售均价仍然处于2500-2800元每平方米的水平 城北，蓄势待发，潜在众多实力强劲的潜在对手 城西，自称一隅，以河西的教师、公务员为主体 老城区边缘，崛起一批旧厂改造、退而进三的项目，以地段与价格取胜。 1、住宅主要分布： 湘江以东、 中环以内， 板块特征明显。 城南板块的拥趸达41%，在当前楼市格局中独领风骚。市中心板块的支持者达21%，在最被看涨的板块中位居第二。城东板块以14%的支持率在第三集团中脱颖而出。 2、看涨板块（买家认同地段） 与前文分析的购房者看涨板块相呼应，城南板块同样也是购房者购房的首选板块，受欢迎程度大大高于其他板块，所占比例为37.4%。看来，向南居住这个概念在各方面的引导下已经逐渐深入人心； 城东板块、河西板块和市中心板块受欢迎程度相差不大，所占比例分别为：17.0%、16.6%和15.8%。居住品质较高的城东在第二集团中略微占先，但领先优势很小。 首 选 板 块 3、购买选择板块 城 北 ——大盘的推出将改变城北在各板块中地位。 城北板块处于湘江、浏阳河、捞刀河三水交汇处，离市区较近，由于青竹湖高 尔夫球场的兴建及良好的自然环境，使这一区域具备了得天独厚的环境优势，高档 住宅将是这一区域兴建的重点。 沿芙蓉北路（伍家岭以北至开福区政府），中档住宅小区将是投资的热点。但 局限于城北经济支撑力在长沙总体经济格局中一直比较弱，这一块在短时间内不会 有突破性的发展。 城 北 代 表 楼 盘 绿城·青竹园（浙江绿城）、珠江花城（珠江实业）、左岸春天（鸿信）、华盛·新外滩（华盛）、万煦园（海利）、四季美景（四季花城）、恒鑫·谰北湾（恒鑫）、世纪春天（宝利）、顺天·北国风光（顺天）、金鹰城·圣爵菲斯 潜在对手：天健·芙蓉盛世（深天健） 　　　　 三、各板块情况简析 价 格 ：开福区是长沙目前最大的城区，但属于才传统的落后区域，目前 该区域商品房价格均价在2200—2500元之间，当中的高价楼盘为华盛·新外滩、左岸春天、金鹰城·圣爵菲斯。价格提升幅度较小，提升在300元左右，北国风光2004年4月开盘1800元/平米，到目前均价还只2100元/平米。 关 注 度 ：本区域一直就不是长沙市媒体、市民关注区域，今年上半年开福区与《三湘都市报》共同合作举行了大型的城北房产推荐，引发了社会的关注，上半年广告投放前十名中占两席（华盛·新外滩和四季美景） 买家：本区域由于价格相对较低，买家多以私营企业中的30岁左右的一次置业客户为主，尤以芙蓉路沿线客户为主。 河 西 ——有关注热点，但在短期内不构成威胁。 河西岳麓区，近年来，随着基础建设的不断完善，日益繁华。市政府的搬迁，潇湘大道的改建，猴子石大桥的修建，河西大学城优良的文化底蕴，城市基础设施的完善，大大改善了河西北区的居住环境，使这块土地变得炙手可热。南北方位的开发更是河西的焦点，南边依托山、水优势，北边依托市政府规划优势，预计未来两年内，河西房地产开发面积约300万㎡，“钱”景比较广阔。目前的这片区物业形态上以别墅及高档洋房为主；由于道路的改扩建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、因此这一地区也将成为一个投资的热点地区，将主要开发中等偏低价位的多层洋房、小高层住宅。 河 西 代 表 楼 盘 阳光１００国际新城（阳光１００）、山水英伦（山水芙蓉）、楚盛滨江花园（1100亩）、香格里·麓山别墅（凯达）、景秀江山（同人）、湘许嘉园（湘能）潜在对手：和记黄埔、万科·城市花园　　　　 价 格 ：岳麓区是长沙目前最适合居住的区域，但由于长沙市地域思想的局限性，该区域主要以别墅和经济适用房为主，价格以1600—2200，2600—3000元/平米区间为主；其中以江岸锦城、时代帝景为最高；价格提升幅度较小，提升在250元左右，提升空间不是很大。 关 注 度 ：本区域的市政府板块和麓南越来越受到长沙市媒体、市民关注区域，但该区域广告投入很少，上半年广告投放前10名河西没一家