江苏省徐州市房地产市场调研报告.docVIP

目 录 一．徐州市宏观环境 3 1.徐州市概况： 3 （1）徐州市行政区划： 3 （2）徐州市地理位置： 3 （3）徐州市交通运输： 4 （4）徐州人口构成及发展： 4 （5）徐州市经济发展情况： 6 2.徐州市城市规划 7 3.徐州市房地产市场发展概况： 10 （1）固定资产： 10 （2）土地供应情况： 11 （3）商品房供应量 11 （4）商品房需求量 12 （5）商品房价格 12 （6）徐州市房地产市场总体分析： 13 二．市场分析 13 1.区域板块的划分： 13 2.中心板块： 13 （1）中心板块介绍： 13 （2）可比典型楼盘分析： 14 （3）中心板块总结： 14 （4）典型个案分析： 15 3.城东板块： 18 （1）城东板块介绍： 18 （2）可比典型楼盘分析： 19 （3）城东板块总结： 19 （4）典型个案分析： 19 4.城南板块： 21 （1）城南板块介绍： 21 （2）可比典型楼盘分析： 22 （3）城南板块总结： 22 （4）典型个案分析： 23 5.城西板块： 25 （1）城西板块介绍： 25 （2）可比典型楼盘分析： 25 （3）城西板块总结： 25 （4）典型个案分析： 26 6.城北板块： 32 （1）城北板块介绍： 32 （2）可比典型楼盘分析： 33 （3）城北板块总结： 33 （4）典型个案分析： 34 三．徐州市房地产市场调研总结 37 四．徐州市区商圈的分布 38 五、徐州商铺特点分析 40 六、徐州写字楼特点分析 43 徐州市房地产市场调研报告 一．徐州市宏观环境 1.徐州市概况： （1）徐州市行政区划： 徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。 徐州市行政区划基本情况统计表（资料截止2005年1月） 区、市、县 镇 街道办事处 村民委员会 居民委员会 面 积（平方公里） 人 口（万人） 鼓楼区 / 8 8 57 69 27.9 云龙区 / 9 24 44 118 28.7 九里区 / 14 26 36 98 19.6 贾汪区 7 2 98 54 690 48.6 泉山区 / 10 / 77 62.7 42.7 丰县 14 / 360 8 1446 110.2 沛县 15 / 324 57 1349 120.3 铜山县 22 / 338 7 1999.6 129.2 睢宁县 16 / 386 15 1767 131.8 新沂市 16 / 254 18 1571 96.5 邳州市 24 / 462 22 2088 161.4 总 计 114 43 2280 395 11258.3 916.9 （2）徐州市地理位置： ? 徐州市位于江苏省的西北部，华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，在全国生产力布局中具有承东接西、沟通南北、双向开放、梯度 推进的独特区位优势。 （3）徐州市交通运输： 徐州历来都是兵家必争之地，素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。陇海、京沪两大铁路干线在此交汇；京沪、京福和连霍三条我国重要的干线高速公路在此贯通；京杭大运河穿境而过；徐州观音机场为国家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯徐州，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。 2005年各种运输方式完成运输量 运输方式 货运量 客运量 绝对数(万吨) 比上年增长(%) 绝对数(万人) 比上年增长(%) 总 计 铁 路 公 路 水 运 民 航 管 道 14812 3035 5558 684 2.75 5532 17.6 9.2 6.4 3.3 27.1 40.9 8340 1119 7202 -- 19.32 -- 8.6 4.9 9.1 -- 29.3 -- （4）徐州人口构成及发展： 根据徐州2005年11月1日零时人口普查显示，徐州大市常住人口为883万人，人员众多，规模庞大。其中徐州小市（狭义徐州）常住人口177.7万人，它包括：云龙区九里区贾汪区泉山区 徐州都市圈基本情况图 小结： 徐州大都市圈规划为徐州城市未来的发展奠定了良好的发展目标，徐州市的城市集聚能力进一步增强，必然带动更多的外地人口过来定居。