房地产开发项目成本控制研究 陈锐深.docVIP

精品论文 参考文献 房地产开发项目成本控制研究 陈锐深 潮州市枫溪城市发展有限公司 广东 潮州 521000 【摘　要】在竞争激烈的房地产行业中，有效地控制造价，降低成本，提高项目投资收益，是房地产开发的关键。本文主要针对房产开发项目的成本控制展开了探讨，详细阐述掌握成本控制贯穿的流程以及成本控制体系建立，对成本控制的关键点作了系统的分析，以期能为有关方面的需要提供一定的帮助。 【关键词】成本构成；流程；成本控制；关键点 引言 随着城市化改革的成功，城市人口越来越多，由此带动了房地产业的蓬勃发展。而由于经济的迅猛发展，房地产行业的竞争越来越激烈，房地产商为了在竞争中获得更大的优势，获取更丰富的经济利益，将目光放在了开发成本的控制和管理上。这就意味着房地产企业需做好项目的成本控制工作，以提高企业的经济效益。本文就房地产开发项目的成本控制进行探讨，仅供参考。 1掌握成本控制贯穿的流程 房地产开发周期长，从立项、设计、施工、竣工验收到交房，每一个阶段都伴随着一定的成本，每个环节都有相应的成本控制目标、重点、方案、原则、框架体系、管理制度，掌握成本控制的流程环节，选择目标、制定管理控制体系，有利于合理地控制成本。 (1)市场调研、土地购置环节。招拍挂前充分做好市场调查，地理位置、现有市政设施、周边楼盘现状、销售价格，研究招拍挂条件；充分调动代理公司销售人员的积极性，加强市场调研。 (2)立项申报、批复环节。重点了解周边环境及其发展趋势、市场需求、项目定位(面积、结构、高度、容积率)、开发计划、技术、经济可行性分析、成本费用估算、投资效益测算、税务环境及影响、资金计划、投资风险评估及相应对策，形成项目立项申报材料。 (3)方案、扩初设计、报审环节。根据规划要点、设计任务书招标确定设计单位，注意市政设计和相关的法规，完善己报批材料的完整性、规范性规划要点。 (4)分期开发方案论证环节。根据项目规模，合理确定分期开发周期，一般3～5年应开发完，时间过长带来土地增值、税收等费用的增加，增加隐形成本。 (5)施工图设计、审查环节。根据销售、功能、配套要求等情况，在扩初设计基础上确定施工图设计要求，关注结构、建筑、环境影响因素，严格审核，推行限额设计，控制钢筋、砼等单方用量指标，钢筋含量一般50～70kg/m2，砼0.35～0.45kg/m2。 (6)工程量清单、招标控制价编审环节。选择具备相应资质的造价咨询单位编制工程量清单，提出编制要求，工程量计算准确，计价合理，为后期结算打好基础，控制误差率2%以内。 (7)施工招投标环节。现行招标定标有合理低价法和综合计分法，根据项目实际确定定标方法，通过招标选择承建单位。这一环节之后，应做好规费缴纳、施工许可证办理工作才能进入施工各环节。 (8)施工过程管理环节。加强设计变更和现场变更管理，杜绝不合理的变更、未经批准的擅自变更，在合同中约定变更的流程，设置变更预警，变更费用达到合同价的5%时应审查原施工图是否存在问题。 (9)材料设备供应、分包工程管理环节。明确材料供应的方法、渠道，分包工程的承发包主、客体。 (10)市政配套工程施工管理环节。外部市政配套工程施工管理费用主要由政府职能部门主导，要充分理解应交费用的内容及标准，做到应缴尽缴，但也要合理规避；内部市政配套工程施工管理费用由发包人掌控，通过招标选择承包单位，控制成本。 (11)开发周期管理、控制环节。根据项目规模、商业或住宅等业态合理确定开发周期，一般控制在3年，最多不超过5年为宜。 (12)销售方案、费用、进度控制环节。区分不同业态，制定销售价格、销售进度，并根据销售进度及时调整，合理利用媒体做宣传，降低销售成本、费用。 (13)资金成本、资金计划管理环节。主要涉及自有资金、项目贷款、资金支付与利用等，通过项目贷款摊销成本。人员工资、差旅费、业务接待费、办公费、培训费、福利费等管理费用，根据企业劳动定额核定费用标准、范围，控制支出。 (14)竣工验收、交房管理环节、售后服务、工程缺陷责任期管理环节。主要针对交房后的管理，通常有一个缺陷责任期，采取一次性扣留保修金，自行保修的应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用；缺陷责任期已过但在质保期内保修金不足的，通过法律手段来追偿，确保工程后期成本控制。 (15)工程结算、决算管理环节。这是相对重要的最后控制环节，即工程结算和财务决算，在控制过程中要注意资