2016年东莞商业投资前景分析..pptVIP

Thanks for your attention Wish you a good day! * * * 看淡住宅，投资转向商业。 东莞房价高位，多个镇区价格已翻几倍。 经历多年，东莞全市住宅成交均价突破万元大关，2016年5月住宅均价达到1.4万元/平米。目前东莞全市住宅房价同比2008年上涨近3倍，其中凤岗、塘厦、松山湖、黄江等多个镇区房价已翻好多倍，个别区域房价已接近天花板，上涨空间渐小。 高库存去化后，楼市进入大周期调整。 刚需减少，改善逐渐占主导；人口老龄化下人口红利对楼市促进作用减弱。 商业 看淡住宅 投资转向 1991年是我国出生人口数量增长趋势的大拐点，持续9年快速下滑。 1929－2014年中国出生人口数量增长趋势图（单位：人） 1962年 1990年 1970年 1982年 1977年 第一波婴儿潮（建国后-1958） 第二波婴儿潮（1962-1970） 第三波婴儿潮（1982-1990） 数据来源：国家统计年鉴 受人口增长趋势影响，数据显示结婚登记数量在2014年已经进入拐点。 2002年 2005年 数据来源：国家民政部 莞深融城一体化下，深圳人率先带热东莞商业投资。 深圳人改变东莞不动产投资取向，表现激进。 过去东莞投资者以东莞人为主，投资比较务实，因此造成过去东莞不动产投资以住宅为主。但莞深融合后，深圳人会逐渐改变东莞不动产投资取向，将投资目光转向投资潜力较大的商业市场，并表现比较激进。 轻轨沿线的商业被深圳客最先挖掘，带热东莞商业投资市场。 东莞R2线轻轨已经开通，轻轨沿线的商业将会被深圳客最先挖掘，迅速炒高商业价格，从而带热东莞商业投资市场。 挖掘轻轨沿线商业 不动产投资取向 目前商业投资不景气的原因： 经济差，投资信心不足。 受到网购消费习惯的影响，传统购物为主的业态受到非常的影响。 反腐败下，高端商业受重创，权贵人群谨慎投资，投资需求受抑制。 扫黄后，部分消费力离开东莞，相关的商业消费受到影响。 70年产权过渡到40年产权，需要时间消化和适应。 东莞交通管制越来越严，就地消费习惯改变，街铺经营受到影响。 受房地产政策影响，投资资金集中流向住宅。 2015年第三产业增速明显回升，产业结构有所优化。 第三产业增速回升，产业结构有所优化。2015年东莞第一产业同比下降0.4%，第二产业同比上升6.2%，第三产业同比增长10.0%。第三产业的增速明显，反映东莞产业结构有所优化。 东莞产业结构 投资增速低迷，消费增长回升，东莞经济对外贸出口的依赖不减。 三驾马车 数据来源：东莞统计局 2015年东莞市场主体增幅较大，高新技术企业占比提高，第三产业增长迅速。新产业、新业态引领作用明显，智能手机、机器人、电商物流产业大幅增长。 2015年东莞产业结构进一步调整，转型升级迈上一个新台阶。 转型升级 分类 新增数量（户） 同比增长 累计总量（户） 备注 市场主体 12.3万 7.7% 71.3万 位居广东省地级市第一位 企业 5.5万 20.4% 25.6万 位居广东省地级市第一位 私营企业 5.2万 21.4% 22.6万 注册资本1000万元以上企业 3387 66.9% 17096 2015年全市市场主体增长情况： 2015年新业态市场主体增长情况： 分类 新增数量（家） 同比增长 累计总量（家） “通讯设备”产业 171 16.33% 596 “机器人”产业 122 134.62% 268 “电子商务”行业 3478 85.1% 6684 “物流”行业 2160 21.76% 9515 产业结构： 2015年第三产业增速明显回升，产业结构有所优化。 三驾马车：东莞投资增速放缓，消费回升，出口回升； 转型升级：市场主体增幅较大，高新技术企业占比提高，第三产业增长迅速。新产业、新业态引领作用明显，智能手机、机器人、电商物流产业大幅增长。 智能 保健 绿色 健康 激发内需消费成为深化改革下经济增长的主要动力！ 基于生活条件改善，人们越来越注重生活品质，未来将形成新的商业发展趋势，未来消费发展主要呈绿色、健康、智能、教育、旅游休闲等趋势，也就是李克强提到的“大众消费”。 未来东莞发展方向还是跟着中央走，东莞产业转型方向是围绕大众消费发展的现代服务业。 李克强在政府工作报告中谈及2015年工作目标时指出，要加快培育消费增长点。鼓励大众消费，控制“三公”消费。促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费。 绿色 智能 休闲 教育 旅游 家政 养老 健康 环保 体育 文化 信息 高科技 未来消费趋势： 美容 教育（儿童兴趣班、职业体验、学前启蒙教育、情商培训、四