商住楼项目交银行报告.pdfVIP

商 业 计 划 书 项 目 研 究 报 告 编制时间：2007 年8 月 1 报告编制人员名单 项目负责人： 技术管理负责人： 编制人： 校核人： 审核人： 审定人名单： 目 录 一、公司简介 二、总论„„„„„„„„„„„„4 三、项目概况 四、市场研究分析„„„„„„„„8 五、项目综合定位„„„„„„„„22 六、项目投资估算„„„„„„„„34 七、财务分析„„„„„„„„„„42 八、不确定性分析„„„„„„„„43 九、风险分析与对策„„„„„„„47 十、附表„„„„„„„„„„„„49 总 论 2 1、研究报告编制依据 （1）贵阳市城市规划局《贵阳市土地使用变更通知书》； （2 ）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （3 ）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （4 ）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 2、研究报告研究范围 根据地块所处的地理位置，及周遍环境，主要研究地块的价值、建 设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，财务 分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。 3 一、市场研究分析 说明：该项目所处贵阳市云岩区宅吉小区永安寺街。下面将对 贵阳市、云岩区、宅吉小区、项目地块市场分别进行分析。 （一）、贵阳房地产市场研究 1、政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响 随着国家一系列房地产新政出台并实施，已经对全国很多地区、省 市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的 影响不大。贵阳地产市场在未来的五年内将继续保持平稳上升、有效需 求不断增长的趋势。因为贵阳房地产市场有自己的特殊性： 1、贵阳城市地貌山多平地较少，人口密度，大市区建设用地极 其有限，物以稀为贵也就无可厚非。并且在 2003 年政府就已出台相关 政策，停止限制开发贵阳市内住宅项目。 2、长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求，改善居住条件 为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶 意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分 配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地 产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的。 3、随着贵阳旧城改造，大量急需改善住房条件的消费群体以及 地州县到贵阳经商工作的消费群体。并且还有外省的客户群体。已逐渐 形成一个庞大的潜在消费市场。 新政给贵阳带来了整个房地产行业的大演变，从2004 年的老八条 到今年的新八条，银行信贷紧缩政策。使贵阳各家地产发展商从过去独 立开发运作项目到增强相互合作，充分整合各自资源，对外融资贷款开 发。这一发展方向也是发展商为适应整体外部环境变化的所做的自我调 4 整。否则将面临被日益加剧的市场竞争给淘汰出局。 总之新政的实施对企业生存既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发 展机遇。 2、贵阳房地产市场供求分析 （信息来源市房管局05 年上半年统计 数据） 1、供应方面： 从土地购置与开发方面:全市土地开发投资0.91 亿元,土地购置费 6.97 亿元,购置土地面积201.16 万平方米。房地产开发投资方面: 房地 产开发投资保持快速增长态势。全市累计完成投资39.44 亿元,其中住宅 投资17.75 亿元,经济适用住房投资4.29 亿元,办公楼1.47 亿元,商业营业 房3