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房地产企业税务风险防范和税务规划 内容提纲 目录 第一部分 房地产税收制度简述 房地产开发与经营涉及税种 房地产开发行业各个纳税环节 房地产行业税收政策 第二部分 主要税种的税收稽查要点 主要税收违法类型 企业所得税的税收稽查要点 土地增值税的税收稽查要点 营业税的税收稽查要点 一、房地产开发与经营涉及税种 房地产开发与经营业共涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用），分别为： 营业税 城市维护建设税（外资企业不征） 教育费附加（外资企业不征） 企业所得税 房产税（外资企业不征） 城镇土地使用税 车船使用税 印花税 契税 耕地占用税 土地增值税 二、房地产开发行业各个纳税环节 房地产开发行业大致分为三个环节，及房地产开发建设 环节，房地产使用环节，房地产交易环节，各个环节涉及 的税种互有不同，具体如下。 1，房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、 营业税和城市建设维护费。在房地产开发过程中如果 占用了耕地则需要缴纳耕地占用税，房地产建设环节 的营业税主要是对建设单位按照3%的税率征收营业 税，城市维护建设税作为营业税的附加义务同时产生。 2，房地产使用环节涉及税种主要有营业税、城市维护建 设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业 税主要是对租赁房产而言，适用5%的税率；土地使用 税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土 续 地的单位和个人征收的一种税。 3，房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护 建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。 房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方使 用销售不动产税目的规定，税率为5%；土地增值税是 对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人征收的税种；印花税是在我国境、 内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种。 三、房地产行业税收政策 （一）房地产行业的所得税税收政策 1，　?94年税改—2003年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。 2?，???国家税务总局认识到以上几点后，于2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。 3， 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。 续 4，近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。该文件是在内外资企业所得税自2008年1月1日合并统一的背景下出台的。该税法规定告别以往内外资房地产企业使用不同税法规定的时代。因此讲解政策，我们以新31号文件为基础来讲解。 （1）整体框架 国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外 商投资房地产开发经营企业所得企业所得税管理问题的通知 》（国税发[2001]142号）、 续 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。 （2）重要变化 对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。 续 ①“核定征收”需慎用 文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业 所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出 《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定 情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定 收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管 务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税 得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来 国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。 ②委“外”销售 佣金标准统一 国税发[2009]31号文第二十条规定：“企业委托境外 机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用 续 （含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从