承接查验程序.doc

接管验收流程 目的 维护公司利益，规范物业验收程序，保证物业入伙工作顺利进行，促进施工方提高工程质量。接管验收是指：物业管理公司项目部按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行、单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的再检验。 行为对象 接管验收是建设单位向物业管理公司项目部移交物业的过程。接管验收前应具备的条件：原则是必须在各项国家验收通过并且达到合格以上的标准后，方可进行接管验收。 接管验收的作用 明确交接双方的责任权利关系； 确保物业具备正常的使用功能，充分维护公司的利益； 确保物业使用的安全功能，保障公司的财产安全； 为日后的物业管理创造条件。 职责 物业管理公司项目部接到开发商竣工验收的通知报告后，物业管理公司项目部组织物业管理各职能负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，具备条件的签发验收通知并约定验收时间。 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收。 验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。 验收小组负责对所承接的物业进行验收并向各业务管理部门办理移交工作。 工作程序制定接管验收计划表 物业管理公司项目部在开始接管验收前与开发商及相关单位制定《接管验收计划》。 接管验收计划： 初验 X天，XX月XX日至XX月XX日 初验整改 X天，XX月XX日至XX月XX日 终验 X天，XX月XX日至XX月XX日 终验整改 X天，XX月XX日至XX月XX日 终验整改验收 X天，XX月XX日至XX月XX日 具体时间可视现场状况修订，区域验收与系统验收相结合。 验收的准备 物业管理公司项目部验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。 验收的实施 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。 对在预验收中未达到要求的设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。 设备的实物验收，要做到符合以下几点： 设计图纸与设备的规格型号、数量符合。 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范。 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在《物业移交书》中。 验收的种类和数量与验收计划相符，不存在缺项和不符合项。 对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《物业移交书》的相应的表格内。 物业验收后的处理 验收结束后一周内，验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。 验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业综合性验收报告的评定及意见书，呈交物业管理公司项目部。 验收小组对不合格设备、设施，写出书面的报告，上呈物业管理公司项目部，并把解决的状态记录在交接记录中。 工程竣工资料的验收、收集工作与接管验收同步进行，在一个月内完成。物业管理公司项目部必须收集的竣工资料有：竣工报告、工程竣工图、设计变更文件及设备技术资料。在条件允许的情况下，尽可能将验收合格证书、开工报告、建筑红线图、隐蔽工程记录、各种材料化验单试验单、产品出厂合格证等资料收集齐全，作为日后物业管理的备档资料。 验收完毕，验收小组将房门钥匙予以标识，交由指定的专人保管，以备领用。 竣工资料在工程移交资料的七天内完成核对登记、存档。 验收小组要填写物业竣工资料的验收记录，填写物业的交接记录。 办理正式物业验收移交手续，物业管理公司项目部会同开发商、施工单位签字生效，将全部档案资料存档。 保修合同的签定 1. 开发商、物业管理公司项目部与施工单位应签订三方保修合同，要明确维保起始和终止日期及保修期内施工单位应负的责任。 2. 保修期间发现工程质量问题由物业管理公司项目部负责与承建施工单位联系进行保修施工，或根据三方保修合同由物业管理公司项目部直接联系施工单位进行保修施工。 3. 原承建施工单位在保修通知发生后24小时内未进行保修施工时，按与三方保修合同执行或由物业管理公司项目部、开发商另聘施工单位解决需保修的工程，另聘施工单位的费用由原施工单位保修费用或工程尾款中扣除。 4.承建单位保修到期后须到物业管理公司项目部办理手续，开发商按物业管理公司项目部意见支付质量保证金。 接管验收流程图： 成立接管验收小组 1．人员组成 物业管理公司项目部各职能经理、其他相关技术人员； 专业