杭州钱江新城百货及餐饮租金方案.ppt

1 Retail，DTZ 5/2008 波浪文化城及城市阳台 百货及餐饮招商建议 谨呈:钱江新城管委会 DTZ戴德梁行商铺部 2 Section1 项目所处区域分析 3 项目所处区域分析 区域成熟度分析 ■ 根据已知情况，区域中大型商业综合体均于2009年——2011年开业，现阶段区域商业氛围难以形成。 ■ 经过本项目的地铁1号线将于2011年建成通车。交通的便利是带动区域人气的关键，也是区域成熟的 必要因素。 ■ 钱江新城区域中，2010年后竣工的写字楼占了2008—2011年竣工总数的78%，预计2011年后才能加 速去化。 ■ 区域中新建住宅小区大多在2007—2008年交付，结合地铁通车因素，预计2011年前后入住率将大幅 提高。 预计钱江新城将于2011年后趋于成熟 本项目属于钱江新城最早开业的商业项目，开业之初人流量较小，不利于商业经营，鉴于“十一”必须 开业的实情，项目应在租赁条件及租金上有所优惠，与商家共同承担风险，才能吸引商家进驻。 4 Section2 波浪文化城百货进驻建议 区域核心商圈 北京 上海 武汉 杭州 日租金范围（元/㎡） 3-8 3-6 3-4 2-3 5 波浪文化城百货进驻建议 百货业情况分析 ■ 消费品内需市场的持续发展，收入和消费水平提高，由此带来了百货业的持续繁荣。传统百货企业、 民营股份制百货企业、外资百货企业等同台发展，也带来了激烈的竞争。 ■ 租金价格有日益上涨的趋势。目前有些一线二线城市的租金不断增长，一定程度上压制了百货业的 发展。如上海的日本大荣退出、八佰伴被兼并等， ■ 百货企业随着上市资金的募集，一些知名企业有快速扩张的趋势。 ■ 随着城市的发展，百货业以传统商圈为核心现象将有所改变，会逐步向新兴商圈发展。 ■ 一心多点的布局。在一些发展迅速的城市，知名百货开展一心多点的布局，抢占市场。如新世界百 货在上海有7家、武汉有5家；银泰百货在杭州有6家。 新世界 总经营面积 租金成本 日租金成本 2004年 2008年4月 2007数据 81.7万㎡ 2.68亿港元 0.89港元/㎡ 12家 33家 6 波浪文化城百货进驻建议 百货业情况分析 ■ 新世界集团是建基于香港的知名企业，业务多元化，百货、超市、购物中心等类型经营日益完善。 ■ 香港、北京、广州、上海、武汉、宁波、天津、大连、南京、成都等 20个城市和地区。新世界百货 立志开遍中国，杭州已纳入其未来经营城市之一。 ■ 租期15-25年之间，20年最多。 新世界百货 新世界 巴黎春天淮海店 巴黎春天虹口店 珠江路店 香港新世界百货 江汉路店 区域 上海 上海 南京 无锡 武汉 建筑面积 22500 15000 30000 18600 23000 租金 3.55 1.2 2.8 1.2 3.2 开业时间 2001年12月 2003年10月 2007年11月 1996年1月 2001年12月 7 波浪文化城百货进驻建议 百货业情况分析 新世界百货 8 波浪文化城百货进驻建议 百货业情况分析 新世界百货对项目及店址的选择相当谨慎，既要分析目标城市的经济发展及市场情况，又要考虑店址的 人流效益及周边环境。 ■ 一线城市：传统或新兴商业区、地铁、发展潜力；二、三线城市：核心商圈、交通便利 、发展潜力。 ■ 随着城市发展速度加快，在与城市共同发展的过程中，选择新兴商圈或新兴发展区成为现阶段新世 界百货选址的要求。 ■ 面积：5000㎡以上至60000 ㎡不等，二线城市5000-40000 ㎡不等。 ■ 日租金：0.3-4元/㎡，二线城市核心传统核心商圈2-4元/㎡，新兴商圈0.3-1.2 元/㎡。 ■ 交通便利：地铁、公交线路聚集。 新世界百货选址 9 波浪文化城百货进驻建议 银泰百货 百货业情况分析 ■ 业务以百货零售为主，业务类型还有商业特色街，并逐步向购物中心发展。 ■ 以杭州为核心，向全国拓展，目前银泰通过并购、入股、自建等形式，在全国发展了20多家门店， 遍布杭州、宁波、金华、温州、北京、武汉等地。 ■ 一市多点战略。杭州目前在经营门店四家，另有两家已经确定，将于两年时间左右开业，即城西店、 庆春广场店。 ■ 租期一般在15-20年。 百货 银泰庆春广场店 银泰温州世贸店 坤和中心 浙北大厦 金光百货 区域 杭州 温州 杭州 湖州 宁波 建筑面积 49100 35000 30400 50000 30000 租金 1.28 3.95 2.4 1.15 2.2 租期 20年 20年 —— 15 20 10 波浪文化城百货进驻建议 百货业情况分析 各区域百货租金 11 波浪文化城百货进驻建议 租赁年限及免租期建议 ■ 百货行业因投入成本高、培育期较长、风险较高等因素，导致其签定合约的期限都很长，一