渭南新区大型城市综合体项目.ppt

项目将受到到实验中学，医院，历史博物馆，市政府的等重要设施环绕，未来价值不言而喻。 整体销售经济收益 部分持有经济效益测算 项目空中露台示意 商铺在不良的运作了一段时间后，多数开发商都最后自主持有，所以很多客户只能通过租赁的方式来取得商铺的经营权，之后开发商开始带租约销售，这样更具备销售力。 光运地产置业顾问 商铺多数已开始销售为目的，最终销售失败的会转为自己持有。 租赁的很多都是十大县在城里做生意的人，还有外地的做生意人 2% 光运 投资 外地投资 17% 光运/新洲 投资/自用 私营公司 32% 新洲时代广场 投资/自用 十大县 22% 新洲/光运 自用/投资 外来经商 13% 上上国风/光运地产 投资/自用/自持 开发商 8% 新洲 投资 事业单位 6% —— 投资 公务员 所占比例 购买项目 购买能力 购买意图 客群 商铺的客户人群分类 区域整体购买力较为强烈，而可供选择的商业体也较为有限，如后期我们能够在产品 及定位上精准细作，那么将整体商业体推向高端市绝对可以实现的。 客户小结： Part 5 项目定位 项目自身解析 宏观市场研究 竞争市场研究 区域客群研判 项目物业发展建议 项目整体经济测算 政府层面 市场层面 旅游层面 新政府大楼影响范围内 集中商业单一存在机会 博物馆为邻，契机庞大 展示 差异突破 拔高 Value 1 新兴区域的名片收藏 新兴区域最大特征： 土地稀缺度将会直线上升、 城市价值的倍数放大 在新兴区域里，重要的逐渐将是稀缺带来的收藏价值和尊贵证明！ 名片， 是一张凝固的记忆 Value 2 俯瞰城市财富中心的城堡 地段，永远不会贬值的只有地段！ 实验学校… … 新市政府辐射区 我们 紧守财富命脉，俯瞰城市财富中心 新博物馆之畔 甲级医院为邻 Value 3 不能错过的文化川流——渭南市博物馆 可以随时畅游历史文化艺术长廊——渭南市博物馆 历史就是这么行走的，在时间的图谱上，每一段曾经的风物，都处于当下的顶端。关中，曾经记忆的源头…… 文化的缠绕与生机相辅相成 Value 4 回归上行商业体理想的尺度追求 当距离高效生活只有十分钟…… 未来集结企业中心，市政府，市医院，市博物馆为一体的核心 交融区，将吸引所有渭南市乃至陕西区域内的客户届临、 距离市中心车行10分钟…… 距离新政府车行3分钟…… 周边永不停止的高端人群 项目价值脉络梳理…… 区域价值 地段价值 景观价值 配套价值 新兴区域的名片收藏 俯瞰城市财富中心的城堡 紧邻文化艺术长廊 ——市博物馆 距离高效生活只有十分钟 区域+地段+景观+配套的综合价值载体—— Boutique精品街区 Boutique=新兴时代价值+稀缺地段价值+文化景观价值+高效生活尺度价值 用来珍藏的精品——Boutique精品住区 Boutique不仅仅是一种独特的产品设计理念和个性生活体验，更多是一种多重稀缺价值复合的载体！ 项目形象定位： Boutique精致生活缔造者 新兴时代 城市财富中心顶端 Boutique精致生活五大标准： 超稀缺城市价值 超稀缺核心地段 超稀缺政府辐射区 超高效便利生活尺度 独特创新的产品设计理念和生活体验 中端 高端 顶级 中低端 低端 本项目的最终界定为： 高端 项目市场定位 经过层层梳理，本项目 存在高端基础，只需要 在后期部分方面给予加 强，并且准确分析未来 客群，立可实现高端商业体项目标准。 Part 7 项目物业发展建议 项目自身解析 宏观市场研究 竞争市场研究 区域客群研判 项目定位 项目整体经济测算 影响整体规划的三种商业开发模式 大商场规划 加街铺销售模式 三大主力店 商业模式 主要面对一个大商家,由大商家整合主力店及小商家 另加设街铺以销售为主 面对多个主力商家，由多个主力商家整合各自的小商家 全街铺模式 全部为街铺,由小商家组成 可销售街铺 持有大商业物业 大型商业+街铺的模式 可租赁、可联营 经营模式灵活 替代性经营风险较低 与一个大商家谈判，可选择多家企业，相互比较。 经营风险 管理难度 竞争压力 合作条件 与单个大商家合作，降低管理广度，具体操作中可引入商业顾问团队 竞争错位、业态升级与商圈的主体格局不产生冲突，并易形成差异化，客群易接受 总体收益 物业持有 商场大体量出租，业态