6、第五章 不确定性分析.docVIP

第五章 不确定性分析 房地产开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，即使所掌握的资料比较全面，数据处理科学、合理，但也无法对整个开发过程中的各项投资和收益情况作出精确的估计，实际的投资和收益与测算和评价过程中的数据是不可能完全一致的。也就是说，计算中涉及的因素如建造成本和售价、租金水平等都是由评价人员根据有关规定和资料通过一定的方法分析和计算出来的，严格意义上讲是一种估计值，而实际上这些值的确定取决于许多变量。涉及到的变动因素有：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、税费、其它费用、不可预见费用、租售代理费、广告宣传费、租金或售价、开发周期、建设期和租售期、容积率、贷款利率、空置率等。 其中，土地费用、建造成本、租金或售价、开发周期、容积率、贷款利率、空置率等是主要变动因素。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。因此，有必要就上述因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。 第一节 主要变量分析 房地产开发项目财务评价中主要变量分析 在前所述的各指标的计算方法中，每个变量的取值都是以估计和预测为基础的，而在实际开发过程中，这些变量很容易发生变化，而且有些因素的变化对评价结果有较大