投资发展公司投资管理与手册.doc

投资管理手册 目 录 1 总则 1 1.1 目的 1 1.2 范围 1 1.3 依据 1 1.4 管理原则 1 1.5 主要应对风险 1 1.6 术语和定义 1 2 职责与权限 2 2.1 管理职责 2 2.2 审批权限 3 3 管理要求 3 3.1 投资预算管理 3 3.2 市场研究管理 4 3.3 土地拓展及投资审批管理 5 3.4 投资过程管理 12 3.5 项目后评价管理 16 4 检查、评价与改进 17 4.1 业务检查 17 4.2 绩效评价 17 4.3 管理改进 18 5 附则 18 5.1 解释与修订 18 5.2 表单 18 5.3 模板 19  总则 目的 规范 范围 适用、区域公司的 依据 《中华人民共和国公司法》； 《中华人民共和国合同法》； 《城市房地产开发经营管理条例》； 《中国建筑投资管理制度》（中建股投字（2012）125 号）； 《中国建筑投资预算管理办法》（中建股投字（2012）124 号）； 《中国建筑投资项目立项管理办法》（中建股投字（2012）131 号）； 《中国建筑投资项目基本标准规定》（中建股投字（2012）150 号）； 《中国建筑投资项目决策管理办法》（中建股投字（2012）391 号）； 《中国建筑股份有限公司投资项目后评价管理办法（试行）》（中建股 投字（2013）425 号）； 《保障性住房投资开发业务指引》（中建股投字（2012）366 号）； 《投资管理手册》（CSCEC8B-RO-2013）《》 管理原则 （1）导向：符合城市发展规划以及企业发展需要； （2）效益原则：具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资项目基本标准； （3）风险原则： 主要应对风险 决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。 术语和定义 （1）房地产投资项目： 指销售为主的房地产投资项目（销售物业建筑面积占比不低于80%）；定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）；以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）；综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）；开发、销售保障性住房项目。 （2）成本利润率： 成本利润率=税后利润÷税前成本×100% 税后利润是指项目收入减去开发成本费用，并按规定缴纳相关税费后净额。 税前成本是指包括土地成本、前期费用、建安成本、其他直接费、不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用在内的成本之和。 （3）综合成本利润率： 综合成本利润率=（开发税后利润+所得税后施工总承包利润）÷税前成本×100% 该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发项目，计算综合考虑我方开发利润与施工总承包利润（所得税后）情况下的利润率。 （4）静态投资回收期： 静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年末累计净现金流量的绝对值/出现正值年份当年的净现金流量。 （5）财务内部收益率： 资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。 （6）几日内： 工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内。 职责与权限 序号 公司总部 区域公司（一、二级城市公司） 项目部 1 投资预算策划及管理 投资预算编制 填报项目预算 2 市场研究管理 区域房地产市场研究 3 土地拓展及投资项目报审管理 土地拓展及立项、可研报告编制 4 报批报建管理（“五证”） 前期证照手续办理（“五证”前） 前期证照手续办理（“五证”前） 5 投资过程管控(含数据统计汇总及审核) 项目动态监控(含数据统计报送) 提供数据 6 项目后评价管理 实施项目后评估 配合项目后评价 7 组织项目投资数据库建库及内控可研审核 投资数据库建库及内控可研编制 8 项目拆迁监控 监督项目拆迁工作 负责项目拆迁实施 9 投资制度建立及修订 提出制度修订建议 提出制度修订建议 审批权限 序号 管理决策事项 局总部 总部 区域公司 1 年初/中投资预算表审批 - 董事长 - 2 城市进入 - 董事长 - 3 项目立项建议书 - 董事长 - 4 项目可行性研究报告 - 董事长 - 5 投资合同/协议签订 - 董事长 - 6 投资资金支付 - 董事长 - 7 投资重大事项变更 - 董事长 - 8 项目后评价报告 - 董事长 - 管理要求 （1） 管理流程 （2） 工作要求 序号 关键活动 管理要求 时间要求 主责部门 相关部门 工作文件 1 确定编制范围并下达通知 及时下发通知，确保覆盖预算编制范围 11月10日 投资发展部 财务资金部 - 2