某城市综合体项目可行性研究报告.doc

第一章 宏观经济分析?- 4 -1.1 江夏区城市发展概况?- 4 -1.1.1 江夏区区位概况?- 4 -1.1.2 江夏区城市发展规划?- 4 -1.1.3 GDP发展概况?- 6 -1.1.4人口以及居民收入?- 6 -1.1.5 江夏区在武汉市的经济地位?- 7 -1.2 江夏区房地产发展概况?- 8 -1.2.1 江夏区房地产投资发展状况?- 8 -1.2.2 房地产行业在江夏区国民经济中的地位?- 8 -1.2.3 江夏区房地产行业发展前景分析?- 9 -第二章?? 项目概况?- 9 -2.1 项目基本情况?- 9 -2.1.1项目名称?- 9 -2.1.2地理位置?- 9 -2.1.3 基本数据?- 10 -2.2 项目周边?- 10 -2.2.1 交通?- 10 -2.2.2 环境?- 10 -2.2.3 医疗教育配套?- 11 -2.2.4 商业及其它配套?- 11 -2.3 项目SWOT分析?- 12 -2.3.1优势——Strength?- 12 -2.3.2劣势——Weakness?- 13 -2.3.3机会——Opportunity?- 13 -2.3.4威胁——Threat?- 13 -第三章 市场调查分析?- 13 -3.1 住宅市场调查?- 13 -3.1.1 参考楼盘的选取?- 13 -3.1.2 住宅楼盘调查与分析?- 15 -3.1.3.现阶段可能的销售价格?- 26 -3.1.4区域房地产市场的增长率的确定?- 28 -3.1.5项目预期销售价格?- 28 -3.1.6 市场趋势和市场机会?- 28 -3.2 江夏区商业调查与分析?- 29 -3.2.1江夏区消费居民消费情况?- 29 -3.2.2江夏区商业布局?- 31 -3.2.3江夏区主要商业场所分析?- 34 -3.2.4 本项目商业入市价格?- 35 -第四章 项目开发对城市功能的提升和完善?- 36 -4.1社会效益?- 36 -4.1.1 江夏区城市区域功能的提升?- 36 -4.1.2提供更多就业岗位?- 37 -4.1.3增加江夏区财政税收?- 37 -4.2经济效益?- 38 -4.2.1 政府经济收益?- 38 -4.2.2 开发商经济收益（详细分析见第七章）?- 38 -4.3 城市生态效益?- 38 -4.3.1 片区现状?- 38 -4.3.2 城市中心区域整体面貌的改变?- 39 -4.3.3 提升城市环境质量和居住质量?- 40 -第五章 产品规划建议及总体发展战略?- 40 -5.1总体发展战略?- 40 -5.1.1 新城市综合体概念的引入?- 40 -5.1.2 本项目着力打造成为新城市综合体?- 41 -5.1.3 本项目的切入点?- 41 -5.2 产品规划及开发建议?- 42 -5.2.1 总体布局建议?- 42 -5.2.2 用地规划建议?- 43 -5.2.3 建筑类型建议?- 44 -5.2.4 商业街规划建议?- 45 -5.2.5 公建配套建议?- 46 -5.2.6? 项目开发建议——总体规划、分期建设、滚动开发?- 47 -第六章 项目拆迁实施方案?- 48 -第七章 项目收入与投资估算?- 48 -7.1 主要估算依据?- 49 -7.2 项目收入与投资估算?- 49 -7.2.1? 总收入估算?- 49 -7.2.2 投资成本估算?- 49 -7.3? 项目收入投资估算补充?- 53 -第八章 项目经济效益评价?- 54 -8.1项目经济效益指标?- 54 -8.1.1项目利润?- 54 -8.1.2 项目成本—利润构成?- 54 -8.1.3 项目利润率?- 55 -8.1.4 项目财务评价?- 56 -8.2 项目敏感性分析?- 56 -8.2.1土地成本敏感度分析?- 56 -8.2.2拆迁成本分析影响?- 56 -8.2.3 销售价格增长敏感度分析?- 57 -8.2.4商业面积敏感度分析?- 57 -8.3 项目投资主要风险?- 57 -8.3.1政策风险?- 57 -8.3.2 市场风险?- 57 -8.3.3项目风险?- 58 -8.3.4拆迁风险?- 59 -8.4 项目风险规避?- 59 -附录：拆迁实施方案?611? 拆迁相关政策解读?611.1 物权法条件下的房屋拆迁?611.2 武汉市城市房屋拆迁管理办法?631.3 武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定?641.4? 法律条件下房屋拆迁中的博弈根源?652? 拆迁难点分析?663 解决方案?693.1 拆迁程序分析?