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ⅩⅩ市ⅩⅩ小区改建项目营销/策划纲要 2004年8月至9月 一、项目专案组成员 二、ⅩⅩ小区改造项目现阶段工作建议 第一部分 目前开发建设阶段的各项工作内容 第二部分 目前我司需要进行的工作 第三部分 营销理念和宣传推广工作 第四部分 销售执行阶段的工作 附：我司于本周提案内容 三、 ⅩⅩ小区营销初步建议案 一、项目评估方案（站在目标买家的角度） 二、投资返租方案（低首付/低月供/低风险/高租金/高回报/高升值） 四、营销推广方案 四、沟 通 函 五、建 议 函 六、 ⅩⅩ小区销售返租方案示例 二、兰山小区销售返租方案示例2 三、结论 七、 ⅩⅩ小区产品定位概要 ●新天地特色美食城 八、“ⅩⅩ新天地大酒店”营销推广概要（市场导入期） 强强联手组合： 强势卖点梳理： 投资返租计划： 营销推广策略： 现场红色风暴： 卖场展示长廊： 基本销售工具： 销售强化培训： 地缘客户积累： 新闻集中造势： 广播主媒刺激： 商家联袂招标： 直销重点攻略： 庄家客户公关： 优惠促销整合： 商铺带动全盘： 内部认购广告： 九、 ⅩⅩ新天地大酒店创新拍卖式开盘策划纲要（正式开盘期） 一、活动纲要 二、推广造势 三、活动内容 四、活动邀请 五、现场准备 六、拍卖促销 七、拍卖纲要 八、拍卖公告 九、拍卖前办理竞买手续 十三、拍卖流程建议 十、捆绑式销售任务 2、销售计划销售面积：38000平方米销售佣金：销售总额的 2 % * 如“ⅩⅩ首家产权式娱乐酒店； ⅩⅩ首席特色餐饮娱乐城；近30米挑空生态健康共享大堂；独栋酒店、独栋商业楼宇赠送楼宇冠名权、标间冠名权；最稳妥的低首付、低风险、低投入，高回报、高增值、高收益投资锦囊计划；独有三条特色商业步行街，中央商业区最时尚的休闲娱乐人间天堂、结合新ⅩⅩ商场户型结构首推五星级家庭式套房、 ⅩⅩ ⅩⅩ有了自己的新天地、南有上海新天地、我有ⅩⅩ新天地”等。 一是交给酒店管理公司的投资托管型，与酒店管理公司签订《委托租赁合同》，分为每年固定回报和酒店经营利润回报两种； 二是业主可以随时入住，不定时将物业交给酒店管理公司代为出租，获得出租回报； 三是节约住其他酒店资金开支，实际享受自主产权酒店利益，生意生活就地平衡的自娱自住型； 四是投资收益自主经营型（适用于商铺）； ——产权式娱乐酒店投资回报率为8.67%，产权式商铺为10%左右；本案销售以酒店管理公司托管和商业管理公司托管的投资固定返租回报方式为主。 推广策略——新闻组合式营销策略； 推广定位——首家产权式娱乐酒店 首席产权特色商业娱乐城 推广主线——以“创新”贯穿产品定位、市场定位、规划设 计、营销推广的全过程，最切实稳定的产权 式娱乐酒店返租回报特案 核心推广语——边玩边赚，即购即返 推广理念——永无供楼款项投入，立体型无风险保障系统 推广卖点——交纳少量首期购楼款=完成投资全部过程= 尽享投资收益与休闲娱乐双快乐 推广渠道——低投入的各报纸新闻和电台、现场展示及直 销单 推广战术——短平快的地缘客户吸纳+浙商联带口碑+庄家 客户重点公关； 申请现场户外广告报批，将现有商户经营部分以上的建筑全部呈“L”型用大红布围裹，内容分别为“首家产权式娱乐酒店”、“首席特色商业娱乐城”、“最稳定的多重投资收益特案”、“特色的特产的时尚新天地”、“娱乐休闲吃喝玩乐特工场”、“中产阶级爆棚投资享受乐园”等，形成人流车流集中的第一营销力轰动包装效应； 售楼中心处在项目两条主干的中心点，外观做特装处理，室内需有项目大堂效果图、电梯和电梯厅效果图、装修标准效果图、规划改建总平图、建筑单体效果图、建筑沙盘及模型等，外加展板形成现场浓烈的销售刺激氛围； ⅩⅩ路及火车站东路的沿街底商视拆迁进度，最好均以灯箱或喷绘布的宣传形式，将卖场的销售力价值最大化，内容可以整体介绍项目产权式酒店和商铺的情况，形成最大冲击力，以此在最短的时间内吸纳最多的客流。 直销单分为酒店和商铺两部分，分别做成两面印刷的八开规格内放标准层各户型图和项目简介单张，每张户型图阐明投资回报方案，作为通过邮局定点派发邮送给私企生意人；印量不需过多2万份即可；同时销售体内部准备价单、销控表、答客问，每一位销售人员均准备