工业区及园区周边房地产发展规律.ppt

案例借鉴结论 工业园带动房地产业发展至少需12年。深圳大工业区94年规划，但发展较慢，预计到2010～2015年方可支撑区域房地产业。 工业区的高素质人口大量增加，必须完善周边区域的教育、商业、酒店等配套设施，配套完善、优越的项目将会率先占领市场。 工业园案例总结 政府的支持对于工业园区的发展起重要的推动作用，依托工业园区发展的房地产业，受制约性较强。 谢谢聆听！ 本次分享到此结束～～ 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 版 权 声 明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2007-1-31 究竟何时才会是产业园区成功拉动周边房地产业的最佳时机呢？ 案例借鉴 新城、工业区发展案例 美国加州尔湾市 苏州工业园 深圳科技园 上海漕河泾工业园区 以一种或多种产业为驱动力而带动整个城市发展的新城，规划设计好，吸引大量的居民和商业机构，从而成功带动房地产行业发展，形成高尚住宅区 尔湾位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。 尔湾南面濒临太平洋，拥有著名的Laguna海滨、Long?Beach海滨，这里阳光充沛(“加州的阳光”闻名世界)，气候温和 尔湾是美国最大的规划城市社区之一，占地88平方公里，现有人口17.5万。 虽然尔湾从建市到目前只有短短的30多年历史，但是它已经成为加州重要的经济城市。由于是新开发的社区，规划设计非常好，吸引了大量的居民和商业机构，近几年来逐渐成为加州的高尚住宅区之一。 美国加州尔湾市 发展历程——产业发展与房地产业发展间隔10年以上 美国加州尔湾市 1959年 尔湾公司、政府捐地； 同时开始城市规划 1970年 “尔湾工业区” （尔湾商业综合体）开放； 龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区陆续建成 1971年 尔湾市建立 规划最终完成，产业逐渐完善 1977年 1980年后 房地产业起步并逐渐发展成熟 10年 产业——高科技为主导，多元化的产业结构，与深圳大工业区产业结构类似 美国加州尔湾市 尔湾现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。 公司名称 产业 公司名称 产业 雇员 塔可钟 餐饮 福特汽车集团 汽车 400 埃乐峻 —— 马自达 482 圣约翰 —— 丰田材料处理 100 布劳德康姆 —— 起亚汽车 222 密地机械 机械 戴姆勒·克莱斯乐 80 康阿戈拉食品零售 食品 川崎汽车 400 极可意涡流浴缸 建材 林肯 125 第一选择抵押贷款 金融 共1809 爱德华生命科学 生物 总部在尔湾的公司 数据来源：世联丛书《新城模式——国际大都市发展实证案例》 吸引大量企业及居住人口的原因——最核心因素的是政府的大力扶持和完备的商业、教育配套 美国加州尔湾市 综合 竞争力 安全 自然环境 商业、 教育配套 政府扶持 就业机会 近10年来，尔湾一直在全美最安全城市前10； 并多次名列榜首。 有超过100个公园和公共游泳池； 提供自行车道，鼓励自行车作为交通工具。 80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、游泳池、小公园等，木桥区甚至有人工湖。 高档次的酒店，超大规模的SHOPPING MALL，世界各国风味美食餐厅均在此聚集； 学区一贯被评为美国最佳教育系统；是全国闻名的学校。 政府对低收入首次置业者、残疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保证居民的住房条件得到有效保障； 人口17.5万，房屋数量6.45万套，包括商品房、廉租房、临时住房等。 橘郡在美国各个行业的总体工资水平都处于上等。尔湾收入水平在橘郡处于上等。 尔湾现有居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，其中2/3的岗位是由当地居民消化，其余1/3的岗位吸引了很多外来人口。 成功因素：多元化的产业结构，完善的城市配套。前者深圳大工业区已经具备，目前欠缺的需要借鉴的是后者 美国加州尔湾市 多元化的产业结构 完善的城市配套 高科技为主导，多元化的产业结构，制造业、服务业、物流、服装业等产业都有大规模的公司进驻。 以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。在90年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾这样的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大影响。 尔湾的投资主体是私人公司，以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性。酒店、餐厅、商场和娱乐设施的完善不但吸引了居住人口，其自身也实现了较高的利润，实现了双赢。 新城、工业区发展案例 美国加州尔湾市 苏州工业园 深圳科技园 上海漕河泾工业园区 一个