估价部组织架构.pptVIP

最佳買屋時機 經濟日報房交會 2006.11.18 2001年：不動產市場 NPL少量、銀拍屋改寫不動產交易市場 2002年：NPL中量出現、銀拍屋風靡主導市場 2003年：SARS利空、 NPL大量，銀拍屋市場末波、轉進中古屋及優良住宅 2004年：NPL中量、豪宅及中古屋市場興起、市區土地大塊標售、宜蘭土地熱賣 不動產市場的最佳男主角 2006/11/09 2005年：NPL小 量、店面、中古屋市場興起、市區土地大→小，郊區土地小量 2006年：A辦缺貨，B辦市場及小套房熱賣、廠辦市場興起，郊區土地放大量 2007年：住宅價穩量縮、B辦、內湖廠辦、郊區土地興起、『看多房市、看空房價』 2008年：『期限效應』挾持市場、『利多來臨 or 利空出盡』 不動產市場的最佳男主角 2006/11/09 利率維持低檔，使得市場購買力放大，房價有撐 石油漲，物價上漲，通膨，皆抵不過2008年三通的夢 房價漲得很『虛』，開價與成交落差加大 薪資所得趕不上房價上揚，價格已反映到2008年 宜蘭雪山隧道通車房價變化，是2008年台灣房價變化的縮影，高鐵通車亦然 2006年不動產市場分析 2006/11/09 1997年後，香港房地產市場變化是2008年後台灣房價變化的縮影 購屋需求仍在，但房價接受度較遲疑 物件成交時間拉長，成交量呈現萎縮 不動產市場〝M〞型產品來臨 炒題材、”戒急用忍”與”有夢最美” 2006年不動產市場分析 2006/11/09 不動產市場價格〝合情〞但不合理 利率太低、資金成本低、有利投資、投機炒作 台灣大部份賺錢，只集中在少數科技公司與企業，未來貧富懸殊加大 買豪宅像是收藏藝術品，花錢就像九牛一毛，非大眾市場 追買小套房是對漲高房價的〝安慰心理〞 2006/11/09 2006年不動產市場分析 不動產市場泡沫化的徵兆：買一些不該買的不動產 搶郊區土地是安慰自己沒有土地的心理 建商開始過以案養案的日子，隨著市場變化，逐漸加重餘屋量 供需失衝，百分之百貸款，多殺多，風險加大 市區沒貨，產品愈蓋愈郊區，愈搞愈大 非房地產本業，開始介入房地產市場 夜晚看房，黑暗大於點燈的量 不動產市場泡沫化分析 2006/11/09 HK模式，複制炒作至台灣，想像力豐富，有夢最美 媒體主導很多社會現象，影響很大，市況易被扭曲 飆高的房價誰買？回流的”台商” 要有個有錢的富爸爸，非富老公，中產階級不見了 總有一天會三通，人通、貨通、錢通 十鳥在林，不如一鳥在手！ 2005/11/09 2008年夢的題材 不合理的市場房價 郊區房價大於土地價(淡水、林口、三峽) 店面價比土地價高 價與值的本益比不對！(店面、住宅) 市區預售屋價與新成屋價一樣 市區新成屋價與中古屋價接近 2006/11/09 不合理的市場房價 市區大樓預售價與中古屋價差不大 市區一坪豪宅價格可買到兩坪辦公室 郊區預售屋賣到市區中古屋價 拉皮後的房價賣到新屋價 地段不好、環境不佳、創新高房價 2006/11/09 不合理的市場房價 當房價創新高時，警覺性要夠 房價破新低時，才會有獲利機會 沒有經歷房市的冬天，別談市場 別以為武功高強，得意的先掛 台灣房地產現在不是最好時機，好時機已過 2006/10/27 不合理的市場房價 高房價成交是一個事實，兩種結果→英雄與烈士 不動產市場價格是否有撐，得看二手市場 當大家皆樂觀看好房價時，已是高點，該賣了 2006/10/27 2000-2006年住宅與辦公室價格變化曲線圖 2006/04/11 2000年商用不動產辦公室 2000年住宅不動產 2001年 2001年 2002年 2002年 2003年 2003年 2004年 2004年 2005年 2005年 2006年 2006年 P P 2004-2005年豪宅市場氣數已盡，買家歇手 2005年Q4至2006年Q4小套房產品大量出現，撐住高房價、用時間換取價格空間 2006年中古屋跟著豪宅價格搶高，『積非成是』 形塑房價高漲的『氣勢』，掩飾出貨的『心虛』 2006年不動產市場分析 2006/11/09 不動產市場投資觀念 房價『認同感』愈來愈低 『擁有』勝過於『價格合理』的判斷 『獲利的喜悅』沖昏了『投資的理性』 投資觀念 – 以”面”看”點”價 若”點”價高於”面”，則點的條件要有好八字 『地段、環境、收益、價格』 2005/08/22 地價與房價 – 麵粉與麵包 以容積地價判斷房價 以新成屋價評估中古屋價 以收益率高低估房價合理性 以市區中古屋判斷郊區新成屋 以替代與空間的觀念判斷 2006/03/07 合理房價的判斷 看多房市，看空房價，利率不升、房價不死 住宅/店面/辦公/廠辦大樓穩中透軟或透堅，看兩岸三通夢的實現度 『價』與『值』及收益率的觀念，再看台灣的GDP 價高