江门市北环路项目策划方案.docVIP

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江门市北环路项目策划方案

江门市北环路项目策划方案 第一部分 项目背景分析 项目地块位置及性质 项目地块位于江门市未来行政、经济、文化中心的北新区内,处于江门城市总体规划中的滨江新区组团南缘。 项目地块为商住性质用地,东眺西江,南临北环路,北倚五邑蒲葵高尔夫球场,西靠天沙河,总占地面积64亩,规划控制容积率≤1.5,建筑密度≤27%,绿化率≥40%。 二、背景分析 1、江门市总体经济发展概况 2003年,江门市全市生产总值完成731.1亿元,人均GDP达19157元,地方财政一般预算收入完成29.4亿元,全社会固定资产投资完成161.1亿元,社会消费品零售总额实现277.8亿元。全市在岗职工年人均工资12405元,增长11.1%。农村居民年人均纯收入4960元,增长3.5%。城乡居民储蓄存款余额增长15.4%。 江门市成功举办了2003中国(江门)侨乡旅游节,并且恩平市被命名为“中国温泉之乡”。交通运输、旅游、餐饮等第三产业增加值完成301.9亿元,汽车、住房、通讯、旅游、医疗保健、文化教育和体育健身等消费需求增长较快。 虽然江门市总体发展水平在珠三角不算高,与相邻的中山、顺德、南海等相比,更不突出,但是近年来,经济发展水平也在不断提高,这为房地产、休闲产业等第三产业的发展提供了基础。而且近年来,江门市注重发挥侨乡特色,积极发展特色旅游业,并使之成为江门市经济发展新的增长亮点。各类生活消费性服务业也随之得到较快的发展。 2、江门市城市总体规划要求 据《江门市城市总体规划(2003-2020)》要求,江门将实施“北展、南拓、东联、西带”的城市发展战略。 为了配合“北展”战略的实施,江门将重点打造北部主城区板块,主要依托广佛都市圈,进一步整合各种资源,发展城市综合服务功能和现代制造业。 项目地块所处的北新区域,是未来近期内江门市的发展重点所在,并且将主要发挥承接、吸引广州、佛山、中山等地区产业链、资金流、消费群的作用,以配合“北展”战略的实施,同时也将积极发展城市综合服务业,而房地产业作为吸引消费群、发掘消费力的重要产业,将会伴随着整个北新区的规划建设发展而获得潜力巨大的成长空间。 规划中的滨江新区拥有广阔的土地资源,可建设的土地估计约52平方公里,将主要依托广佛都市圈,利用临西江优势和大雁山旅游资源发展居住、休闲旅游和城市综合服务功能,并逐步建设形成具有一定规模的、以较高生活品质的居住的地区。 据2004年江门市滨江新区规划和城市设计国际咨询活动优胜方案要求,这一区域将定位为引导世界绿色市区概念的典范城市空间,成为江门市乃至整个珠江三角洲范围内一个耀眼的城市新区,强调生态休闲旅游功能。而项目所在地块区域将以商务及居住功能为主,并要求突出水域、岸线、湖泊等水岸特色。 项目地块处于滨江新区组团的南缘,将会受到江门市政府对滨江新区规划要求的影响。根据江门市政府的规划思路,这一区域将会建成未来的新城区,并且将根据这一区域“靠山临水”的地理地型特点,以“水乡”、“水岸”为特色,突出生态环境建设,强调发展休闲旅游功能。所以这一区域的房地产建设应该充分配合政府的规划思路,以“生态型”房地产作为指导思路。 3、江门市房地产行业分析 3.1江门市房地产总体状况 2003年江门市建筑业生产有所放缓。全市建筑企业总产值46.54亿元,下降7.46%;房屋建筑施工面积1384.28万平方米,下降7.69%;房屋建筑竣工面积504.51万平方米,增长4.06%。 自98年以来,江门市场总体情况呈现上升趋势(包括销售面积、销售价格、楼宇环境、品牌质量),市场行情看好,吸引了不少外地的大型开发商,如城启集团、中集集团等,到江门开发房地产项目,这些外来的公司的介入促进了江门房地产市场的产品更新,加剧了房地产市场的竞争程度,促进了房地产开发水平的迅速提高。 江门市旧城区范围内(迎宾大道以南,天沙河及江门河两岸范围内),房地产销售价格从1500-2300元/平方米起,部分设计、建造、物管、信誉等方面表现良好的优质楼盘销售均价可高达2800-3000元/平方米。北新区区域范围内,房地产主要沿建设路和港口路两翼发展,两路所夹的中部区域房地产发展相对较缓慢。 近年来,江门市房地产市场整体处于高速发展的状态中,但是不可忽视的是,从2003年起,发展速度有所放缓。江门市区的房地产价格总体呈现较为理性的局面。(江门的楼价/人均GDP比与广州的基本上相似〈注:广州市区内较好的楼盘销售均价5500-6500元/平方米,而广州人均GDP约在4万元左右。〉) 在北新区范围(迎宾大道以北)内,现有房地产业主要沿建设路和港口路两翼(西北翼与东北翼)齐飞式发展,而在项目地块所处的正北方向上,由于江门市政府将在这一方向(正北方)规划形成新的行政、文化中心,并将建设江门会展中心、五邑华侨广场、江门博物馆和艺术馆

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