政府主导拆迁的利弊分析.doc

政府主导拆迁的利弊分析 政府主导拆迂韵利弊分析 .●__I_■- 刖舌 一 ,我国城市房屋拆迁制度变迁 我国现行的城市房屋拆迁制度是以《宪法》为基 础,《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》为中 心的法律体系.它始于1953年政务院颁布的《国家建 设征用土地办法》(1958年修订),在房屋拆迁方 面,确定了拆迁房屋的原则,程序,权限及其补偿标 准.1986年的土地管理法对过去法规中有关房屋拆迁 的规定进行了修订,其主要内容也是一致的.1991年 我国在房屋拆迁方面出台了第一部较为规范的全国性的 专业法规,即《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称旧 拆迁法),国务院于2001年6月颁布新的《城市房屋拆 迁管理条例》(以下简称新拆迁法),并于2001年 11月1日起已正式施行.新拆迁法强化了对拆迁当事人 合法权益的保护和对政府行政管理行为的约束,完善了 调整城市房屋拆迁关系的一系列行为规则.但随着我国 城市建设的快速发展,拆迁总量大幅增长,拆迁过程中 的矛盾也臼益突现.新拆迁法暴露出其不足和局限性, 2007年10月停止执行. 2008年3月8日.全国人大代表,物权法起草人之 一 ,十届全国人大法律委员会委员,中国人民大学法学 院院长王利明透露,《城市拆迁条例(草稿)》已经拟 定,正在广泛征求专家学者,被拆迁人等各方意见.据 悉,在提交讨论的草稿中,开发商主导拆迁过程的现行 模式将变更为政府主导模式. 宁海县国土资源局蔡宁 二,拆迁的含义 拆迁这个词汇伴随着城市建设,社会发展的进 程,日益成为人们生活中听到,看到,甚至是遇到的一 部分.拆迁本身不是一个法律概念,而是社会公众对于 出于各种动机和目的拆除原有不动产权利人的构筑物和 建筑物的行为的概括. 三,行政拆迁和商业拆迁 拆迁行为不能一概而论,应当区别不同性质的拆迁 行为给予不同的对待.拆迁行为实际上包括两种法律性 质截然不同的行为:一种是政府基于公益的目的所为的 拆迁行为;另一种是商业组织基于营利动机而为的拆迁 行为. 第一种,行政拆迁.该种拆迁的法律实质是土地所 有权人,即国家基于公共利益的需要将授予公民的土地 使用权予以回收的法律行为.依据房随地走的原 则,其效力自然及于土地上之房屋和其他构筑物.顾名 思义.行政拆迁中的双方当事人一方是各级政府.一方 是拆迁户.该种拆迁具有强制性,通常可能损害拆迁户 的利益,所以其唯一理由是公共利益. 第二种,商业拆迁.该种拆迁的实质是市场经济主 体通过平等协商所为的一种自愿交换行为,即地产商等 商业组织与拆迁户等物权人的合同行为.该种拆迁行为 中双方当事人是地产商和拆迁户,双方法律地位平等, 故二者的协商交易行为性质是应当是一种民事行为.作 为一种交易,实际上是由地产商出资购买拆迁户的土地 使用权和房屋所有权,使用权.该种拆迁的动因主要是 资本追逐利益的本性. 现有拆迁模式的利弊分析 一 ,现有拆迁模式的法律依据 我国城市房屋拆迁依据的法规是国务院制定的 《城市房屋拆迁管理条例》.该条例第四条规定,本 条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位.本 条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人.第十 条第二款房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接 受拆迁委托. 《城市房屋拆迁治理条例》第五条规定,县级以 上地方人民政府负责治理房屋拆迁工作的部门对本行政 区域内的城市房屋拆迁工作实施监督治理.而不能作 为房屋拆迁人. 2004年《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规 模严格拆迁治理的通知》第五条规定,政府行政机关不 得干预或强行确定拆迁补偿标准,以及直接参与和干预 应由拆迁人承担的拆迁活动. 二,现有拆迁模式的有利之处 1,拆迁动力大,速度快,效率高.以赢利为目的 开发商,追求利润最大化是他们工作的最大动力.为加 快资金流转,降低开发风险,在每一个环节,他们会做 大量的细致工作,尽快开发. 2,政府是公开,公正的裁判员.政府决定开 发后往往交由开发商实施具体拆迁行为,并由其与被拆 迁人协商补偿标准,政府作为仲裁者.商业拆迁属于普 通的买卖协议,被拆迁人和开发商属于地位平等的买卖 双方,完全可以基于公平自愿展开讨价还价.当百姓的 利益与开发商的利益出现冲突时,政府履行仲裁者的应 尽之责. 三,现有拆迁模式的弊端 1,利令智昏,导致野蛮拆迁不断.部分开发商为 了追求经济利益,往往会做出一些不恰当的行为:半夜 鸡叫似的月光拆迁,先礼后兵似的欺诈拆迁等 等,处心积虑地四处伏击,网罗公民合法私产.严重损 害了老百姓的利益,被拆迁人要么誓死对抗,冀望来自 舆论的声援和政府的垂怜,从而成就吴萍式的悲壮;要 么在被株连的亲人眼泪下低头,在得到了可怜的补 偿金之后,坐视私产与权利一并湮没无闻. 2,关系暧昧,太多行政强制力介入.行政强制力 理应受到法律保护,而事实