评估及征收差饷及地租c53ch02sum.pdfVIP

《審計署署長第五十三號報告書》─ 第 2 章 評估及徵收差餉及地租 撮要 1 . 根據 《差餉條例》( 第 11 6 章) ，全港物業均須按其應課 差餉租值的 5 % 繳納差餉 。根據 《地租( 評估及徵收) 條例》( 第 5 1 5 章) ，適用的土地契約須按土地應課差餉租值的 3 % 繳納地 租 。差餉 物 業估 價 署 ( 估 價 署 ) 負責 評 估 及 徵 收差餉 及 地 租 。 2 0 08 -0 9 年度 ，所徵收的差餉及地租分別為 7 1. 8 億元及 5 9. 4 億 元 。審計署最近就估價署評估及徵 收差餉及地租的工作進行了 審查 。 重估應課差餉租值 2 . 估價署轄下的重估差餉事務科每年都重估全港物業的應 課差餉租值 。在每次重估應課差餉租值後 ，估價署的內部核數 組會透過分析應課差餉租值與租金的平均 比率 ，進行重估應課 差餉租值後的數據稽核 ，以評估估價的準確性 。內部核數組亦 會分析租金資料 比率( 即沒有取得租金資料的物業數 目與取得租 金資料 的物 業數 目的 比率) ，以檢討所取得 的租金資料是 否足 夠 。 3 . 有需要確保符合估價準確性標準 在 2 00 9- 10 年度的重 估應課差餉租值 中 ，應課差餉租值與租金的整體平均 比率 ，低 於 國際估價官協會估價準確性標準所訂 明的可接受範 圍 。在物 業組別層面所作的分析顯示 ，18 個物業組別 中有 16 個的估價 水平偏低 。審計署建議差餉物業估價署署長應: (a ) 就 16 個物 業組別在 2 00 9 -10 年度重估應課差餉租值 中的應課差餉租值與 租金的平均 比率低於可接受範 圍 ，檢討為這 16 個物業組別下 的物業估價的程序 ，以找 出不足之處 ；及 (b ) 採取改善措施 ， 確保 日後的重估應課差餉租值能符合估價準確性標準 。 — 1 — 4 . 有需要有效地跟進 內部核數組的稽核結果 在過去五次 重估應課差餉租值後的數據稽核 中 ，內部核數組每次均發現須 予改善之處 ，包括物業組別的應課差餉租值與租金的平均 比率 低 於 可接 受範 圍 。審 計署 建議 差餉 物 業估 價署 署 長應 確 立程 序 ，要求重估差餉事務科對 內部核數組的稽核結果作 出回應 ， 並向管理高層匯報跟進行動 。 5 . 有需要更適時地發 出報告 內部核數組於二零零八年十 月才向重估差餉事務科發 出該組對 20 0 8- 09 年度重估應課差餉 租 值 的報告 。由於 重估應 課 差餉租 值 已於 二零 零八年 三 月完 成 ，重估差餉事務科當時無法矯正任何重大估價誤差 。審計署 建議差餉物業估價署署長應考慮要求 內部核數組在重估應課差 餉租值期間進行初步數據稽核 ，以便所發現的任何重大估價誤 差得以及時矯正 。 6 . 有需要改善租金資料比率 與 2 00 8-0 9 年度重估應課差 餉租值 比較 ，在 20 0 9- 1 0 年度重估應課差餉租值 中 ，整體租金 資料比率及 1 8 個物業組別中的 1 4 個物業組別的租金資料比率 均轉差 。審計署建議差餉物業估價署署長應採取進 一步行動改 善有關比率 。 臨時估價 7 . 估價署可隨時對須予評估差餉及／或地租但未經評估的 物業作 出臨時估價 。有 關規定主要適用於新建物業及新批 出的 土地契約 。 8 . 鄉郊物業的臨時估價 二零零九年三月三十一 日 ，積壓 未經評估的鄉郊地段有 2 2 000 個 。鑑於會導致收入損失 ，審計 署建議差餉物業估價署署長應採取額外措施以盡快完成未經評 估鄉郊物業的臨時估價工作