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万科房地产公司财务分析报告实习对象：实习名称：财务报表分析小组成员：实习时间：2011.1.5～2011.1.11万科房地产集团财务分析企业简介(一)企业概况万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。（二）股本结构窗体底端变动日期2010-06-302009-12-292009-06-302008-12-312008-06-19公告日期2010-08-102009-12-262009-08-042009-03-102008-06-05变动原因定期报告其它上市定期报告定期报告送、转股总股本1099521.022万股1099521.022万股1099521.022万股1099521.022万股1099521.022万股流通股流通A股965607.991万股965609.491万股939209.491万股939021.765万股941385.831万股高管股0万股0万股0万股0万股0万股限售A股2417.484万股2415.984万股28815.984万股29003.71万股26639.643万股流通B股131495.547万股131495.547万股131495.547万股131495.547万股流通H股0万股0万股0万股0万股0万股国家股0万股0万股0万股0万股0万股国有法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内发起人股0万股0万股0万股0万股0万股募集法人股0万股0万股0万股0万股0万股?一般法人股0万股0万股0万股0万股0万股战略投资者持股0万股0万股0万股0万股0万股?基金持股0万股0万股0万股0万股0万股转配股0万股0万股0万股0万股0万股内部职工股0万股0万股0万股0万股0万股优先股0万股0万股0万股0万股0万股企业财务分析偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。短期偿债能力分析（见下表）200420052006200720082009流动比率1.991.992.512.132.141.83速动比率0.530.370.570.320.730.46现金比率————0.142-0.2080.2660.178在短期偿债能力的分析中, 流动比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 万科实际