浅析售后返租型物业的按揭贷款风险.doc

浅析售后返租型物业的按揭贷款风险 中围分类号:F293.35 文章编号:1006-7388(2005)0700I5-03 文献标识码:A 摘要=售后返租是近年来十分流行的房地产销售 方式,但这种模式也给商业银行个人按捣贷款带来7 风险隐患剖析售后返租模式的起源与现状,分析7 各方之问的经济关系,并针对商业银行按揭贷款进行 7风险探讨,提出T一些时蓑建议, 关键词:售后返租:按揭贷款;风险 1售后返租型物业的含义 近年来,随着房地产市场的不断发展,投资购房 者在购房人群中所占的比例越来越火,自住,出租,授 资等多元化的购房用途使得人们的购房目的越来越呈 现多元化的趋势售后返租模式应运而生. 所谓售后返租,即:开发商将房屋销售之后.业 主与开发商或专门的房产经营商签订一份长期委托经 营合同,在合同有效期内,开发商或其指定的房产经 营商拥有房屋的经营权和使用权,并定期从房屋出租 取得的收益中拿出部分返还给购房者. 售后返租模式源自于个世纪60年代以来兴起 的产权式酒店(TIMESHARE).当时,法国地中海 沿岸的海滨别墅作为闻名遐尔的度假圣地吸引了世界 备地的游人.一些互相熟悉的人为了达到既能满足度 假的需求,又能最大限度降低成本的愿望,采用了合 买glJ墅,平均分享度假时间的方式.这就是世界上最 早的产权式酒店(TkMESHARE)的概念.此后的产 权式酒店又引入了专业化的管理,迅速发展成遍布世 界各国的产业.TIMESHARE方式以利益共享为纽 带,将物业的所有权,经营权和管理权相分离,使物 业的所有者既能享受使用物业的便利,又能降低成 本,获取收益;而作为酒店的经营管理者,专业化的 酒店管理公司也凭借其经营管理水平获取可观的收 益. 可见,成功的TIMESHARE模式能够整合资源 配置,提高资源利用率但是,对于业主而言, TIMEsHARE与其他任何投资行为一样必须考虑其投 资风险.与此同时,国内商业银行近年来对个人住房 贷款的竞争日趋激烈,有可能忽略这种模式中的风险 隐患,因此,笔者认为有必要对售后返租模式进行认 真剖析,及早发现风险隐患并采取有效的应对措施. 2售后返租型物业的经济关系分析 售后返租型物业中,涉及到以下几个重要关系 人:开发商,业主(业主,借款人),银行(贷款人), 房产经营商以及承租人 1.开发商:是物业的开发和销售者,也是售后返 租模式的确定和主导者与之间是物业销售关系;表 面上看,开发商与房产经营商之间相互独立,属于合 作亡J(伴关系,但一般房产经营商与开发商之间都有着 不同程度的关联关系. 2.业主(业主,借款人):是物业的所有者.以 所购物业向银行设定抵押购买物业,并将所购物业委 收稿日期作者工作单位:中国建设银行四川省分行,}rq川成都6100I5 作者简介:经济师,工商管理硕士. 15 【l】国房地产金总?2005?第7期 托新兴资产管理公司出租,以租金收入分期偿还银行 贷款.与开发商之间是物业买卖关系;与银行之间是 债权债务关系. 3.银行:以物业为抵押向业主发放贷款用于其购 买物业,是物业的抵押权人. 4.房产经营商:开发商的关联企业,以委托代理 方式与业主签订协议,将开发商已销售给个人的物业 集中进行出租经营,是物业的经营者. 5.承租方:与房产经营商签订租约的物业承租 人,以支付租金为代价成为物业的最终使用者. 资金流动示意图: 售后返租模式基本关系及资金流向示意图 单买线反映售后返租项目的经挤活动过程,加粗实线反映售 后返租资金流动过程,单虚线反映开发商资金回笼过程. 3售后返租模式冉,一因 首先,在售后返租型物业的销售和经营活动中,开 发商以完成销售,回收投资,实现利润最早出局.也 就是说,一旦开发商收到业主交付的首付款和银行发 放的贷款,则意味着开发商即可出局.因此,开发商是 售后返租模式的最大受益者.为物业赋予”售后返 租”,而且是高回报的返租概念,使开发商能够在短期 内迅速实现销售,这就使得售后返租模式成为开发商 迅速获取利润的重要工具,也是此种模式迅速流行的 最主要的原因. 其次,我国资本市场不够发达,可供个人投资的 渠道狭窄,金融产品单一,增值空间不大,加之近年来 房价上涨,使得部分富裕人群以房产作为投资对象,拉 动了社会购买意愿和购买能力. 第三,售后返租型物业经过包装,附加了高回报的 预期,吸引了众多的业主.目前市场上售后返租的回 报水平大致为8%,远远高于同期存款利率和贷款利 率.对于多数购房人而言,购买物业时,只需要支付 一 定比例的首付款,剩余的房款可以通过银行贷款支 付.只要物业回报水平足以支付还款期间的月供,就 能保证贷款清偿后仍然能够获取收益,并拥有完整的 物业产权.因此,业主都会认为购买此类物业不失为 16 是一个一本万利的投资项目