商业综合体的方案设计第一部分.pptVIP

操作模式 自持＞出售 自持＜出售 物业种类多（档次高） 先出售后自持 入住率高/档次高 功能互补强 运营价值高 资金压力大 物业种类少（档次低） 先出售后自持 入住率低/档次低 功能互补弱 运营价值低 资金压力小 利益价值 自持＞出售 优于 自持＜出售 风险难度 自持＞出售 高于 自持＜出售 操作模式 本土的商业运营模式 运作模式 只售不租 ①出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运作资金的渴求。 由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。 特色分析 ②转租： 既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、规避风险、保障收益。 ③售后招商：对投资人的权益很难保障。 ④先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，总时为投资者提供信心和收益保证。 只租不售 产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。 又租又售 部分租部分卖，出租部分起示范作用。 分割产权商铺出售 售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。 不租不售自主经营 同时赚取投资开发利润和商业经营利润。 商家联营 以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。 一只看不见的手——商圈 核心商圈：辐射半径1.5-2公里，步行20分钟以内，80%消费份额 次级商圈：辐射半径5公里以内，任何交通工具20分钟以内,15%消费份额 边缘商圈：辐射半径5公里以外，任何交通工具40分钟以内，5%消费份额 商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例） 通过“一只看不见的手”所需要看清的三件事： 消费能级 客户细分 竞争状况 规模之痒——规模定位 1.规模受制于商圈购买力 2.规模受制于产品品种 中国目前现有商品品种有20万种，而国外发达国家有70万种 因为产品的品种少，如果规模过大，势必造成品种重复经营，同质化倾向严重，从而造成影响经济效益 中国目前1万平米以上的主力店发展良好，而1000、2000平米的次主力店相当难找。在规模过大的购物中心 里，商业业态级配不合理 3.规模受制于顾客的疲劳程度 有没有商业的最佳规模； 国内可参与的规模值：15万平方米（需至少5个不同业态的主力店和超过20个次主力店来进行组合）。 规模过大，风险随之加大，比较效益随之下降。 商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。 3.设计本身 1.精确的商业定位 商业定位跟住宅定位是不一样的 相对来说，住宅定位比较模糊而粗放 而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定等 都对商业产生相当大的影响 因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。 2.运营模式的选择与确立 从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品 其价值在于长期持有长线盈利，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择 商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法 在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的: 如何发掘最大的商业价值与文化特质 如何在设计中贯穿并创造性的解决诸多涉及定位、策划、招商、运营、商业价值等综合因素 是设计需面对的重要课题 黄金分割比——业态业种的配置与配比 境外的参考： 业态组合的黄金分割： 5（零售）：3（娱乐）：2（餐饮） 综合体商业形态构成： 业态主要类型——零售店（shop units)/次主力店（MSUs）/主力店（Anchor Stores) 1.1 零售店规模 店铺规格会随不同业主要求随时改变。初步规划方案时，店铺模块开间可做7.5m，深30m。总店面面积225㎡是目前零售铺位的典型要求。 典型的店铺开间与进深的比例不宜超过3:1或4:1，这种比例对于面积较大的铺位同样适用。 有时店铺开间进深比可至5:1，这种比例适用于有存储空间需求的店铺。大部分零售店铺需要占总铺面积25-30%的存储空间。 业态主要类型——零售店（shop units)/次主力店（MSUs）/主力店（Anchor Stores) 1.2 零售店铺层高 承租方关心的是层高，大多数租户对于单层店铺梁下净高的最低要求是4m。一般店铺层高4.75-5m，大柱距层高可加至5.5m,这样地面距吊顶净高3.5m。 中间有夹层的店铺，若上层作为存储功能层高不得小于6.5m，若上下层均为销售功能则层高不得小于8米。 业态主要类型——零售店（shop units)/次主力店（M