附录五 区段内宗地地价评估修正体系.docVIP

附录五 区段内宗地地价评估修正体系 表1 贾汪城区商业用地区段基准地价修正系数说明表 指标标准 权 修正因素 重 优 较优 一般 较劣 劣 距最近商服中心距离 0.34 位于商服中心内 距最近商服中心＜100米，距离较近 距最近商服中心距离100-200米，距离不会造成太大影响 距最近商服中心200-300米，距离较远 距最近商服中心≥300米，距离很远 临街道路状况 0.28 临混合型主干道 临生活型主干道 临交通型主干道或生活型次主干道 临交通型次干道 临支路或巷道 宗地形状 0.11 矩形或正方形，对土地利用无限制 近似矩形，对土地利用无限制 形状较不规则，但对土地利用无影响 形状不规则，对土地利用有较大限制 形状很不规则，土地利用受到很大限制 宗地面积 0.13 面积适中，对土地利用有利 面积较适中，对土地利用较有利 面积较小或较大，对土地利用略有影响 面积偏大或偏小，对土地利用影响较大 面积过大、过小，对土地利用影响大 距公交站点的距离 0.14 距公交站点很近，所有三条公交线路都通过 距公交站点较近，至少两条线路通过 距公交站点稍远，至少有一条线路通过 距公交站点较远，无公交线路直接通过 距公交站点极远，无公交线路直接通过 表2 贾汪城区住宅用地区段基准地价修正系数说明表 指标标准 权 修正因素 重 优 较优 一般 较劣 劣 微观环境状况 0.35 自然、人文环境优美、配套设施齐全 自然、人文环境较美、配套设施较齐全 自然、人文环境一般，有基本的配套设施 自然、人文环境较差，配套设施不齐全 自然、人文环境差，配套设施不齐全 区域公用设施方便度 0.33 距各种公用设施很近 距各种公用设施较近 距各种公用设施稍远 距各种公用设施较远 距各种公用设施很远 距最近商服中心距离 0.20 ≤200米，距离短，消费方便 200-400米，距离较短，消费较方便 400-600米，需借助简单交通工具 600-800米，距离较大，消费不便 ≥800米，距离偏大，消费很不便 心理因素 0.12 购房预期等心理因素产生积极影响 购房预期等心理因素产生较积极的影响 购房预期等心理因素产生一定影响 购房预期等心理因素产生较消极的影响 购房预期等心理因素产生消极影响 表3 贾汪城区工业用地区段基准地价修正系数说明表 指标标准 权 修正因素 重 优 较优 一般 较劣 劣 区位 0.30 道路通达性优，距离高速公路入口、港口码头、铁路站点近，交通便捷 道路通达性较优，距离高速公路入口、港口码头、铁路站点较近，交通较便捷 道路通达性一般，距离高速公路入口、港口码头、铁路站点有一定距离 道路通达性较差，距离高速公路入口、港口码头、铁路站点较远 道路通达性差，距离高速公路入口、港口码头、铁路站点远 聚集程度 0.26 产业聚集程度高 产业聚集程度较高 产业聚集程度一般 产业聚集程度较差 产业聚集程度差 宗地形状 0.10 矩形或正方形，面积适中，对土地利用有利 近似矩形，面积较适中，对土地利用较有利 长宽比适中的四边形，面积较小或较大，对土地利用略有影响 形状不规则，面积偏小或偏大，对土地利用影响较大 形状很不规则，面积过大或过小，对土地利用影响大 土地规划用途 0.12 对未来土地的利用类型、利用强度无限制 对未来土地的利用类型无限制、利用强度有所限制 对未来土地的利用类型无限制、利用强度有较大限制 未来土地利用为商业住宅、公共事业、教育行政用地 土地利用类型为其他用地 基础设施状况 0.22 五通一平保证率100% 五通一平保证率95%以上 五通一平保证率90%以上 五通一平保证率80%以上 五通一平保证率 80% 表4 商业用地320305001001S区段基准地价修正系数表 单位:% 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 距最近商服中心距离 2.92 1.46 0 -1.41 -2.81 临街道路状况 2.33 1.17 0 -1.12 -2.23 宗地形状 0.91 0.46 0 -0.47 -0.94 宗地面积 1.16 0.58 0 -0.57 -1.14 距公交站点距离 1.21 0.61 0 -0.63 -1.25 表5 商业用地320305001002S区段基准地价修正系数表 单位:% 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 距最近商服中心距离 2.67 1.34 0 -0.63 -1.26 临街道路状况 2.14 1.07 0 -0.54 -1.08 宗地形状 0.86 0.43 0 -0.21 -0.41